2012年房地產估價師《理論與方法》精講(12)

　　(七)估價時點

　　估價時點是指評估價值對應的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日表示。

　　(八)客觀合理價格或價值的估算和判定

　　客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受。

　　估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內。一般認為誤差在上下15%之內是允許的

　　還值得指出的是，估價不同于定價。估價只是為當事人提供公平可信的價格參考依據，并不取代當事人的民事權利，而定價往往是當事人的行為。房地產的最終成交價格應由當事人自己決定，當事人出于某種目的可以使其成交價格高于或低于正常價格。

　　最后，正確地理解房地產估價，還需要把握下列2點：

　　1.房地產估價是科學與藝術的有機結合。

　　2.房地產估價是把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來。

　　第六節(jié) 房地產估價的必要性

　　一、理論上房地產估價的必要性

　　一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。

　　具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是典型的“不完全市場”。房地產估價的重要性在于：它是為了建立合理的房地產交易秩序，

　　也是促進房地產公平交易的基本保障，有助于將房地產價格導向正?；?。

　　二、現實中對房地產估價的需要

　　(一)房地產交易的需要

　　(二)房地產抵押的需要

　　(三)房地產典當的需要

　　典當是出典人將自己的房地產讓與他人使用、收益，以獲得相當于賣價的資金(典價)，但保留該房地產的所有權，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產;而典權人則以支付低于買價的資金(典價)，

　　取得房地產的占有、使用和收益的權利，且日后還有取得房地產所有權的可能(當典權期限屆滿后的一定期限內出典人未返還典價回贖的，典權人即取得房地產的所有權)。

　　(四)房地產保險和損害賠償的需要

　　房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據;二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據。

　　其他方面的房地產損害賠償，如施工挖基礎不慎造成鄰近房屋傾斜，對房地產權利行使的不當限制(如錯誤查封)造成權利人損害的，也需要房地產估價。

　　(五)房地產稅收的需要

　　有關房地產的稅收種類很多，如房產稅、地價稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產稅，房地產與其他財產合征的財產稅、遺產稅、贈與稅等。這些稅收一般是以房地產的價值為課稅依據。

　　(六)房地產征用拆遷補償的需要

　　國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。國家在征用、拆遷這些房地產時，要給予原房地產所有者或使用者合理的補償。確定這些補償額，就需要房地產估價。

　　(七)處理房地產糾紛和有關法律案件的需要

　　(八)企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算等的需要

　　(九)房地產管理的需要

　　比如確定定期公布的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價;如何調整土地使用權出讓金，需要估價等。

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