2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(24)

　　(三)其他權(quán)益的價格$lesson$

　　其他權(quán)益的價格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種權(quán)益的價格，如租賃權(quán)價格、典權(quán)價格等。

　　概括起來，從權(quán)益角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種：

　　(1)“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)(“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明晰且未設(shè)定任何或任何形式的他項權(quán)利，下同);

　　(2)“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn);

　　(3)“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn);

　　(4)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn);

　　(5)共有的房地產(chǎn);

　　(6)附帶有租約的房地產(chǎn)(即已出租的房地產(chǎn));

　　(7)設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)(即已抵押的房地產(chǎn));

　　(8)設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)(即已典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn);

　　(9)設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn);

　　(10)手續(xù)不完備的

　　房地產(chǎn);

　　(11)產(chǎn)權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn);

　　(12)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)(又有未超過批準(zhǔn)期限的和已超過批準(zhǔn)期限的);

　　(13)違法占地或違法建筑的房地產(chǎn);

　　(14)已被劃為征用或拆遷范圍的房地產(chǎn);

　　(15)已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)

　　(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)

　　(17)房地產(chǎn)的典權(quán);

　　(18)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)(又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán))。

　　十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值

　　買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。

　　租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地?fù)?dān)和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。

　　抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。抵押價值的實質(zhì)是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格或價值折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。

　　典價是在設(shè)定典權(quán)時，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。

　　保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

　　課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。

　　征用價值是政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時給予的補(bǔ)償金額。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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