2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(44)

更新時間：2012-03-30 15:17:06 來源：|0

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　�、� 當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā)，所以此時房地產(chǎn)市場的流動性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識到市場轉(zhuǎn)向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預(yù)期，同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進(jìn)一步下滑的風(fēng)險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。$lesson$

　�、� 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當(dāng)資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產(chǎn)市場的資本就需要高于一般水平的投資回報，使資本流向房地產(chǎn)市場的時機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降，經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也形開始下降。

　　如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低，例如投資者在股票和債務(wù)市場上無所作為時，有最低投資收益目標(biāo)的投資者就會在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金(權(quán)益資本和借貸資本)投入房地產(chǎn)市場中的存量房地產(chǎn)和新開發(fā)建設(shè)項目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場價格上升，經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也開始上升。

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