2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(46)

　�、� "過(guò)度開(kāi)發(fā)"及誘因$lesson$

　�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)有時(shí)也稱(chēng)為房地產(chǎn)"過(guò)熱"，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　�、� 過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí)，總是在很大程度上依賴(lài)于目前市場(chǎng)上的銷(xiāo)售和價(jià)格情況。即使當(dāng)前市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現(xiàn)象，他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮景象能夠長(zhǎng)久持續(xù)下去，于是造成對(duì)未來(lái)需求過(guò)分樂(lè)觀的估計(jì)。研究表明，對(duì)未來(lái)需求預(yù)測(cè)的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對(duì)未來(lái)估計(jì)中過(guò)分樂(lè)觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)加大投資，大批項(xiàng)目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過(guò)度開(kāi)發(fā)景象。開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況。開(kāi)發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開(kāi)發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有限的，只需少量開(kāi)發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地，與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本，還不如趕快開(kāi)工建設(shè)。這種非理性的行為往往會(huì)使過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

　　從獲取開(kāi)發(fā)資金的難易程度來(lái)看，如果開(kāi)發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)往往會(huì)缺乏仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前我國(guó)的開(kāi)發(fā)商融資渠道單一，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不完全的程度較高，對(duì)高利潤(rùn)的追求將會(huì)使開(kāi)發(fā)商難以對(duì)市場(chǎng)做出客觀和冷靜的判斷。

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