2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》精講(44)

　　拍賣基礎(chǔ)知識(shí)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、拍 賣 概 述

　　2、拍 賣 規(guī) 則

　　3、拍 賣 實(shí) 務(wù)

　　4、強(qiáng) 制 拍 賣

　　5、房地產(chǎn)拍賣

　　二、考試要求：

　　1、了解拍賣委托，拍賣公告與展示，拍賣的傭金、價(jià)款結(jié)算與標(biāo)的交割，房地產(chǎn)拍賣的程序。

　　2、熟悉拍賣規(guī)則，強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的，強(qiáng)制拍賣的程序，強(qiáng)制拍賣的注意事項(xiàng)，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源，房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣保留價(jià)確定，房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)。

　　3、掌握拍賣的涵義和原則，拍賣標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式及類型，強(qiáng)制拍賣的概念、特點(diǎn)和原則，房地產(chǎn)拍賣及特征，房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件，房地產(chǎn)拍賣竟買人條件。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　第一節(jié) 拍 賣 概 述

　　一、拍賣的涵義和原則

　　1 、 拍賣的概念

　　1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱《拍賣法》)對(duì)拍賣的定義是“拍賣是指以公開競價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。”

　　我們可以從以下三個(gè)方面理解《拍賣法》中拍賣的概念：第一，拍賣是一種中介服務(wù)性質(zhì)的交易方式。拍賣過程實(shí)際上由委托和競買這兩個(gè)階段構(gòu)成，拍賣位于中樞位置，聯(lián)結(jié)兩家，操作整個(gè)拍賣活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　第二，拍賣是通過公開競價(jià)成交的。拍賣交易的完成實(shí)際上就是眾多競買人在同一時(shí)間、地點(diǎn)公開競價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)高者得的過程，而不存在一對(duì)一的談判、協(xié)商和討價(jià)還價(jià)，不存在價(jià)格形成過程中的秘密性因素。

　　第三，拍賣是受到法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　拍賣活動(dòng)中主要涉及拍賣人、委托人、競買人和買受人這幾方當(dāng)事人。

　　拍賣人是指依照《中華人民共和國拍賣法》和《中華人民共和國公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人。委托人是指委托拍賣人拍賣物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的公民、法人或其他組織。

　　競買人是指參加競購拍賣標(biāo)的的公民、法人或其他組織。買受人是指以最高應(yīng)價(jià)購得拍賣標(biāo)的競買人。

　　例題：拍賣活動(dòng)中主要涉及的當(dāng)事人包括( )。

　　A、拍賣人

　　B、委托人

　　C.競買人

　　D.買受人

　　答案：ABCD

　　2 、 拍賣的特征

　　(1)拍賣與普通商品交易的區(qū)別

　　1)從交易的當(dāng)事人來看，普通交易中當(dāng)事人只有兩方，即賣方和買方。而拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人(買受人)，三方缺一不可。

　　2)就交易的性質(zhì)而言，普通交易中，買賣雙方可以私下商量價(jià)格，而拍賣的整個(gè)過程是在公眾的監(jiān)督之下進(jìn)行的。

　　3)從商品的形成價(jià)格上比較，普通交易中商品銷售價(jià)格由賣方定價(jià)或由買賣雙方協(xié)商定價(jià)，而拍賣中，被拍賣商品的出售價(jià)格由競買人通過競價(jià)來決定，即由買方定價(jià)。

　　4)從商品的競價(jià)對(duì)手來看，普通交易的價(jià)格競爭主要在賣方即生產(chǎn)廠家、供貨商中間展開，有時(shí)也會(huì)在買賣方之間以討價(jià)還價(jià)的方式展開，而拍賣方式交易中，價(jià)格的競爭是在買方中間展開的。

　　5)從對(duì)買方的身份要求來看，拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其真實(shí)身份，參與競買前必須出示身份證明及辦理競買手續(xù)。

　　在定向拍賣的情況下，還會(huì)對(duì)競買人的身份或資格做出相應(yīng)限制性規(guī)定。而普通交易則沒有上述要求。

　　6)從拍賣人的主體資格的要求來看，根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，境內(nèi)的拍賣活動(dòng)必須由依法設(shè)立的拍賣機(jī)構(gòu)來舉行，而普通交易中的商業(yè)企業(yè)則一般不會(huì)受到特許的限制。

　　(2)拍賣與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別

　　1)標(biāo)的內(nèi)容上的區(qū)別�！杜馁u法》規(guī)定的拍賣標(biāo)的范圍是：依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　　《招標(biāo)投標(biāo)法》第二條規(guī)定，必須依法進(jìn)行招標(biāo)的是：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目;

　　國家投資融資的項(xiàng)目;使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目和依照法律、行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目。

　　2)實(shí)施機(jī)構(gòu)上的區(qū)別�！杜馁u法》規(guī)定拍賣活動(dòng)實(shí)施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)�！墩袠�(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)人可以委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo);招標(biāo)人也可以自行辦理招標(biāo)事宜。

　　3)行為目的上的區(qū)別。拍賣的目的是把拍賣標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給最高出價(jià)者，拍賣成交后所體現(xiàn)的是委托人向買受人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系。

　　而招標(biāo)投標(biāo)則不同，多數(shù)情況下，招標(biāo)人是為了完成某些項(xiàng)目而在投標(biāo)人中選擇一個(gè)條件最優(yōu)的合作伙伴，合同成立后由中標(biāo)人完成合同約定的工作。

　　4)拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據(jù)合同的約定向拍賣行支付傭金;而招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，由于中標(biāo)人或者成為招標(biāo)人的合作伙伴，或者承攬一個(gè)合同項(xiàng)目，雙方不需支付傭金或酬勞。

　　因此，是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標(biāo)投標(biāo)的一個(gè)重要標(biāo)志。

　　例題(判斷)：1、《拍賣法》規(guī)定拍賣活動(dòng)實(shí)施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)。( )

　　答案：對(duì)

　　2、《拍賣法》規(guī)定的拍賣標(biāo)的范圍是：依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，不包括無形資產(chǎn)。 ( )

　　答案：錯(cuò)

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