2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(63)

　　一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述$lesson$

　　為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方(被保險(xiǎn)人)通過交付一定的費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi))以獲得另一方(保險(xiǎn)公司)對(duì)房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱為房地產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無損害則無保險(xiǎn)，故土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。

　　二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　㈠ 保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別

　　保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。

　?、?直接損失和間接損失

　　當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或消失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被人破壞等就屬于直接損失。

　　間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的費(fèi)用和未受損部分的價(jià)值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。進(jìn)行保險(xiǎn)事故后的損失評(píng)估時(shí)，要首先明確估價(jià)范圍是否包含間接損失。

　?、?房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)

　　房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。

　　㈣ 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估

　　保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。

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