2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(100)

　　三、項目合法有效性分析$lesson$

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目從項目報批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，項目方具有合法有效性。該項目已取得北京市計劃委員會(現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員會)、北京市建設(shè)委員會的《關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村發(fā)行試點工程項目建議書的批復(fù)》、《關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村改造試點工程可行性研究報告的批復(fù)》、《關(guān)于確認(rèn)××花園建設(shè)單位的函》、《關(guān)于北京××集團部分開發(fā)建設(shè)項目變更建設(shè)單位的復(fù)函》及《關(guān)于××花園項目建議書(代可研)的批復(fù)》，并已獲得北京市城市規(guī)劃管理局(或北京市規(guī)劃委員會)頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《審定設(shè)計方案通知書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及北京市建設(shè)委員會頒發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》，并于2001年10月12日與北京市國土資源和房屋管理局簽定了《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，并取得了北京市人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，現(xiàn)已取得《商品房預(yù)售許可證》。從目前項目的進展情況和已獲得和各項開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。

　　四、項目建設(shè)的必要性

　　㈠ 建設(shè)意義

　　××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實現(xiàn)城市綠化隔離帶的第一個試點項目――曙光工程之中的住宅建設(shè)項目。曙光工程是北京市政府全力推動的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)境內(nèi)，北起板井路(西郊機場路)，南至市農(nóng)科院蔬菜研究中心，東起藍靛廠南路，西至四環(huán)路，總占地面積115公頃，綠化率達64.45;其中曙光花園小區(qū)總規(guī)劃建設(shè)用地29.7公頃，總建筑面積約67.75萬平方米。包括本項目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設(shè)對改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用，在該地區(qū)周邊建設(shè)居住及配套服務(wù)項目是必要的。

　　㈡ 最高最佳使用分析

　　最高最佳使用原則是要說明，項目要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是項目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給項目帶來最高價值的使用。衡量、判斷房地產(chǎn)項目是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：

　　◎ 在法律上允許(規(guī)劃及相差政策法規(guī)許可)的前提下即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途使用。該項目已取得北京市計劃委員會(現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員會)、北京市建設(shè)委員會、北京市城市規(guī)劃管理局(或北京市規(guī)劃委員會)、北京市國土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發(fā)的相應(yīng)證件和批復(fù)。因此，從目前情況分析，項目符合“在法律上允許”的前提條件。

　　◎ 在技術(shù)上可行即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行分析。該項目的建筑設(shè)計由××有限公司設(shè)計，由北京××建設(shè)工程有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術(shù)屬于目前國內(nèi)正常施工的技術(shù)范圍之內(nèi)，不包含在無法實際操作的設(shè)計，因此，該項目符合“在技術(shù)上可行”原則。

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