2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(60)

　　第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格$lesson$

　　一、重新購(gòu)建價(jià)格的概念

　　重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。

　　在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：

　　1.重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是“現(xiàn)在”，也可能為“過去”。如房地產(chǎn)糾紛案件，通常是以過去為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　2.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。重新購(gòu)建價(jià)格不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，即是客觀成本，不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，超出的部分不僅不能形成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi);而低于社會(huì)一般平均耗費(fèi)的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的超額利潤(rùn)。

　　3.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊;土地的重新購(gòu)建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格，是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來求取。

　　求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法求取其重新取得價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。

　　求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或者具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。

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