2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(81)

　　××房地產(chǎn)合并估價技術(shù)報告(節(jié)選)$lesson$

　　㈡ 區(qū)位狀況因素分析：(略)

　　先以市場比較法求A、B及C的空地價格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價格中，即可求得A及B的鄰地購買價格。①B地的空地價格(b)，單價為9075元/┫;總價為49912500元。

　?、?計算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個因素：一是面積因素;二是臨街環(huán)境因素;三是A、B各自對增值的貢獻(xiàn)度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計算，然后通過綜合調(diào)整來確定。

　　A：1500/(1500+5500)×100%≈21%

　　B：79%

　　⒉ 計算臨街及環(huán)境因素對增值的影響

　　B：38%

　?、?計算增值貢獻(xiàn)度對增值的影響

　　a.計算B對A的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于B地，則A地所有者

　　購買B地的價格為：

　　c-a=87450000元

　　b.計算A對B的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于A地，則B地所有者

　　購買A地的價格為：

　　c-b=59812500元

　　c.計算增值分配率：

　　A：59812500/(59812500+87450000)×100%=40.6%

　　B：59.4%

　?、?綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實際情況，對于本例采用平均值決定最終增值分配率。

　　A：(21%+62%+40.6%)/3=41.2%

　　B：58.8%

　?、?估價結(jié)果確定

　　⑴ 計算A、B的增值分配額

　?、?A地的增值分配額為：

　　37537500×41.2%=15465450(元)

　　② B地的增值分配額為：

　　37537500×58.8%=22072050(元)

　?、?計算A、B的鄰地購買價格

　　① A地的鄰地購買價格。A地的鄰地購買價格即為B地所有者購買A地的價格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：

　　總額=22275000+15465450=37740450(元)

　　單價=37740450÷1500=25150(元)

　?、?B地的鄰地購買價格。B地的鄰地購買價格即為A地所有者購買B地的價格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：

　　總額=49912500+22072050=71984550(元)

　　單價=71984550÷5500=13088(元)

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