2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(83)

　　一、房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛及其特點$lesson$

　　房地產(chǎn)糾紛是社會生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對標的物房地產(chǎn)權(quán)屬、價格等方面的爭議。當房地產(chǎn)糾紛涉及房地產(chǎn)的價格(或價值)的確定而需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價時，這樣的糾紛為房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛。房地產(chǎn)糾紛情況復雜，解決的難度也較大。了解房地產(chǎn)糾紛的一般特點和各類房地產(chǎn)糾紛的具體特點，對更好地解決這類糾紛是有益處的。

　　房地產(chǎn)糾紛具有種類多、標的價值大、歷史遺留問題多等特點，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　⑴ 房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。例如：房屋產(chǎn)權(quán)、房屋繼承與析產(chǎn)往往交織在一起;房屋買賣與房屋租賃交織在一起;房屋典當與房屋抵押有時難以區(qū)分;房屋糾紛可能與宅基地糾紛交叉;房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營也常常會涉及土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓。使糾紛變得更為復雜的是，引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，但我們又不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理，使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化很大，同時，房地產(chǎn)的權(quán)屬證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作有較大難度。房地產(chǎn)糾紛中的當事人關(guān)系也很復雜，他們大多是家庭內(nèi)部成員或親朋好友，有的當事人相隔幾代，直系、旁系，血親、姻親，近親、遠親等親屬關(guān)系混雜在一起，難理清頭緒。

　?、?房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大。在中國，作為不動產(chǎn)的房屋、宅基地，對于一個家庭甚至一個單位來說，就是最有價值的財產(chǎn)或最大的固定資產(chǎn)。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價值更是呈現(xiàn)出不斷攀升的趨勢。有的單位和個人為了打一場房地產(chǎn)官司，不惜耗資、費時、費力、曠日持久地訟爭。

　　⑶ 房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。房地產(chǎn)糾紛往往會涉及諸多與房地產(chǎn)建設(shè)、管理有關(guān)的部門，如規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等。這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進行調(diào)處，有時它們直接是糾紛中的一方當事人。有的房地產(chǎn)糾紛中還涉及到幾個家庭、幾代人、幾個單位的切身利益，牽扯面極廣。所以處理房地產(chǎn)糾紛時應(yīng)注意在掌握原則的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。

　　⑷ 房地產(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大?，F(xiàn)階段我國房屋的建設(shè)與管理以及土地的管理，盡管房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)在不斷地完善，但仍有不少政策需要進行調(diào)整。政策與法律相比，其規(guī)范性、穩(wěn)定性與強制性較弱，而且我國各個歷史時期，關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、司法解釋性文件等紛繁雜亂，既有相關(guān)聯(lián)的，又有重復的，還有不少已過時，甚至有相互沖突的。總之，房地產(chǎn)糾紛是屬于政策性、法律性都較強的民事糾紛，在審理時應(yīng)嚴格貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策及其他規(guī)范性文件的規(guī)定。

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