2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(88)

　　四次評(píng)估 差異千萬(wàn)$lesson$

　　實(shí)際上，截至1998年2月，有關(guān)方面提供和報(bào)道的對(duì)電子大廈的評(píng)估共有4次：

　　――1994年，電子集團(tuán)為以大樓抵押向銀行貸款，委托廣東粵建審計(jì)師事務(wù)所做出評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1994年6月18日，評(píng)估價(jià)為2751萬(wàn)元。評(píng)估報(bào)告中稱：“估價(jià)中不計(jì)土地增值費(fèi)，但在資產(chǎn)估價(jià)時(shí)考慮了這種因素。評(píng)估時(shí)并末考慮該房產(chǎn)權(quán)若發(fā)生變動(dòng)時(shí)可能承擔(dān)的任何開支或稅金”。

　　――1996年，珠海市法院為拍賣電子大廈委托市房產(chǎn)評(píng)估所做出評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評(píng)估價(jià)為l458.7732萬(wàn)元，以一紙“房產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書”提供給法院。

　　――1997年10月，由珠海市國(guó)資局牽頭，組織市審計(jì)師事務(wù)所、市資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)會(huì)計(jì)師事務(wù)所聯(lián)合做出評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，正式評(píng)估報(bào)告至今未出。在1997年12月25日給市府的報(bào)告中說(shuō)是2301萬(wàn)元，在“焦點(diǎn)訪談”報(bào)道中提供的評(píng)估價(jià)是2565萬(wàn)元，市國(guó)資局局長(zhǎng)稱：“這三家評(píng)估出來(lái)的結(jié)果，經(jīng)過(guò)我們國(guó)資局進(jìn)行磋商，認(rèn)為是比較客觀也比較公正的。”

　　――1998年1月，廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織的老師小組，對(duì)電子大廈重新估價(jià)，評(píng)估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評(píng)估結(jié)果為：按報(bào)建批準(zhǔn)的輕工廠房用途評(píng)估，評(píng)估價(jià)為780萬(wàn)元(含補(bǔ)地價(jià))，按1996年3月時(shí)已改變?yōu)閷懽謽呛蜕啼佊猛驹u(píng)估，評(píng)估價(jià)為2060萬(wàn)元(含補(bǔ)地價(jià))，若不考慮地價(jià)因素，評(píng)估價(jià)為1400萬(wàn)元。而實(shí)際上電子大廈到拍賣時(shí)并沒(méi)有因改變大樓使用性質(zhì)而補(bǔ)交地價(jià)。電子大廈到底值多少錢?由于電子集團(tuán)是國(guó)有企業(yè)，電子大廈被法院強(qiáng)制拍賣，拍賣又按底價(jià)成交，那么，電子大廈到底值多少錢?有多少國(guó)有資產(chǎn)流失?

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的看法是：

　　房地產(chǎn)估價(jià)首要的原則是合法原則，要以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法轉(zhuǎn)讓為前提。如在用途方面應(yīng)以城市規(guī)劃為依據(jù)，在產(chǎn)權(quán)方面應(yīng)以土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書為依據(jù);另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　對(duì)于電子大廈的評(píng)估，其在1996年3月11日的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為行政劃撥，合法用地性質(zhì)和使用功能仍為輕工廠房，珠海市房產(chǎn)評(píng)估所的評(píng)估結(jié)果與老師小組重估結(jié)果相近，不存在評(píng)估價(jià)偏低的問(wèn)題。而廣東粵建審計(jì)師事務(wù)所及由珠海市國(guó)資局牽頭組織的三家聯(lián)合評(píng)估，已“假設(shè)”電子大廈為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使用權(quán)，這一“假設(shè)”違反了估價(jià)的合法原則。

　　價(jià) 比 三 家

　　針對(duì)電子大廈的不同“身價(jià)”，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)有關(guān)老師亦做出分析和判斷：

　　――不同評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格不可簡(jiǎn)單直接比較。調(diào)查表明，處于低谷的1996年珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)，與國(guó)家剛實(shí)施宏觀調(diào)控的1994年相比，寫字樓、商鋪的租金水平下降了1/4左右。如果真要比較，電子大廈1994年2751萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)，須下調(diào)1/4后才能與1996年的1458萬(wàn)元或1400萬(wàn)元(更確切地說(shuō)是含補(bǔ)地價(jià)的2060萬(wàn)元)相比。

　　――同一標(biāo)的物不同權(quán)益范圍的評(píng)估價(jià)不可簡(jiǎn)單直接比較。1000多萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)差異，在于對(duì)其土地使用權(quán)的界定上。電子大廈在1996年3月時(shí)雖然已改變使用功能，但并未到市國(guó)土局辦理補(bǔ)交地價(jià)，其土地使用權(quán)仍屬劃撥性質(zhì)。1458萬(wàn)元和1400萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)均未包括土地使用權(quán)的價(jià)值，而2751萬(wàn)元和2565萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)“順理成章”地包含了地價(jià)。

　　――未經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)估價(jià)不能作為衡量公開市場(chǎng)價(jià)格正確與否的標(biāo)準(zhǔn)。相反，是要由市場(chǎng)價(jià)格來(lái)檢驗(yàn)和評(píng)判評(píng)估價(jià)。否則或許可以評(píng)估出任意的高價(jià)來(lái)判定任何一宗交易的“國(guó)有資產(chǎn)流失”。拍賣以l460萬(wàn)元成交，基本上反映了市場(chǎng)供求狀況，而2751萬(wàn)元或2565萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)尚未經(jīng)受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　――不同房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)不能簡(jiǎn)單橫向比較。由于位置和用途僅是眾多差異因素中的一小部分，因此相鄰的兩宗物業(yè)的價(jià)格也可能差異較大。電子集團(tuán)質(zhì)疑：與電子大廈相鄰的珠海國(guó)際信托投資公司辦公樓，1996年2月由市資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估出每平方米8820元，何以電子大廈1996年3月評(píng)估出每平方米才值3711.89元?

　　據(jù)調(diào)查，國(guó)投公司辦公樓一二層為金融及證券交易廳，三層以上為辦公樓，評(píng)估目的是為聯(lián)營(yíng)提供參考依據(jù)，但聯(lián)營(yíng)計(jì)劃沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，每平方米8820元的價(jià)格尚未被市場(chǎng)認(rèn)可。

　　――高估抵押價(jià)值有可能造成國(guó)有資產(chǎn)流失。如果以2751萬(wàn)元或2565萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)可以判定1460萬(wàn)元的成交價(jià)造成國(guó)家資產(chǎn)流失，那么不妨換一個(gè)角度，假如275l萬(wàn)元或2565萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)被國(guó)有金融機(jī)構(gòu)接受并提供了抵押貸款，而電子大廈被拍賣清償仍只賣得1460萬(wàn)元，則2751萬(wàn)元或2565萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)無(wú)疑也造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。

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