2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(61)

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式$lesson$

　　建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：

　　1.重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　2.重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑型式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。

　　由于上述兩種重新建造方式的不同，往往得出得重新購建價格不同。在一般情況下，重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑購配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。而重建價格適用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。

　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)，通常重置價格都比重建價格低。

　　例題：重置價格是采用估價時點時的( )等，按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　A、建筑技術(shù); B、工藝水平; C、建材價格; D、人工、機(jī)械費用。

　　答案：ABCD

　　例題：對有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價以重置成本為宜。(判斷題)

　　答案：錯誤

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：(1)單位比較法;(2)分部分項法;(3)工料測量法;(4)指數(shù)調(diào)整法。

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