2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(81)

　　㈤ 編制竣工檔案$lesson$

　　技術(shù)資料和竣工圖是開發(fā)建設(shè)項目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應生活的需要。物業(yè)管理公司依據(jù)竣工圖紙和技術(shù)資料進行管理和進一步改建、擴建。因此，開發(fā)項目竣工后，要認真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。

　?、?技術(shù)資料的內(nèi)容

　?、偾捌诠ぷ髻Y料：開發(fā)項目的可行性研究報告、項目建議書及批準文件、 勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設(shè)事宜的請示報告和批復文件等。

　?、谕两ㄙY料：開工報告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備基礎(chǔ)的軸線定位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基基礎(chǔ)施工驗收記錄、 隱蔽工程驗收記錄，分部分項工程施工驗收記錄、設(shè)計變更通知單、工程質(zhì)量事故報告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。

　　③安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗收單，設(shè)計變更及工程資料，竣工驗收單等。

　　⑵ 繪制竣工圖：開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細情況的技術(shù)文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。因此開發(fā)商應組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計單位，認真負責地把竣工圖編制工作做好?？⒐D必須準確、完整。如果發(fā)現(xiàn)繪制不準或遺漏時，應采取措施修改和補齊。技術(shù)資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內(nèi)補齊。繪制竣工圖的做法如下：

　?、侔词┕D施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"標志后，直接作為竣工圖。

　?、诮Y(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

　　③基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

　?、芸⒐D一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負責人簽認，不得任意涂改。

　　第五節(jié) 租 售 階 段

　　當建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的是：在原先預測的期間內(nèi)能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕債務(wù)融資的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者;但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　　成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段，一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段;二是就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段;三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩種。

　?、?開發(fā)商自行銷售由于委托物業(yè)代理要支付相當于售價1%~3%的傭金，所以有時開發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營銷方式：

　　首先是在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們提供的自我服務(wù)有時比委托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發(fā)的數(shù)十萬平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負責銷售工作。其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應短缺，所開發(fā)的項目很受使用者和投資置業(yè)人土歡迎，而且開發(fā)商預計在項目竣工后很快便能租售出去的項目。

　　另外，當開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業(yè)代理。例如，開發(fā)項目在開發(fā)前就預租(售)給某一業(yè)主，甚至是由業(yè)主先預付部分或全部的建設(shè)費用時，開發(fā)商就沒有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。

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