2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(90)

　?、?調(diào)查手段$lesson$

　　在收集一手資料時所采用的主要調(diào)查手段是問卷。由于問卷對于問題的設計可以非常靈活多變，因此，問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。由于問題的形式會影響到問卷的調(diào)查效果，因此答卷一般包括閉合式和開放式兩種。閉合式問題事先確定了所有可能的答案，答卷人可以從中選擇一個答案。開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調(diào)查階段特別有用。而閉合式問題事先規(guī)定所有答案，很容易進行解釋和列表工作。

　?、?抽樣方案

　　在設計抽樣方案時，必須確定的問題是：①抽樣單位。解決向什么人調(diào)查的問題。調(diào)查者必須定義抽樣的總體目標，一旦確定了抽樣單位，必須確定出抽樣范圍，以便目標總體中所有樣本被抽中的機會是均等的或已知的。②樣本規(guī)模。主要確定調(diào)查多少人的問題。大規(guī)模樣本比小規(guī)模樣本的結果更可靠，但是沒有必要為了得到完全可靠的結果而調(diào)查整個或部分目標總體。如果抽樣程序正確的話，不到1%的樣本就能提供比較準確的結果。③抽樣程序。解決如何選擇答卷人的問題。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率抽樣的方法。概率抽樣可以計算抽樣誤差的置信度。但由于概率抽樣的成本過高、時間過長，調(diào)查者也可以采用非概率抽樣。表4-2是概率抽樣與非概率抽樣的類型。

　　⑸ 聯(lián)系方法

　　一般有郵寄、電話和面訪三種聯(lián)系方法。①郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔心調(diào)查者會曲解其回答時可采用的最好方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。②電話訪問是快速收集信息的最好方法，其優(yōu)點是被訪者不理解問題時能得到解釋，而且回收率比郵寄問卷通常要高，主要缺點是只能訪問有電話的人，而且時間也不能太長，也不能過多涉及隱私問題。③面訪是三種方法中最常用的方法，調(diào)查者能夠提出較多的問題并能了解被訪者的情況，但面訪的成本最高，而且需要更多的管理計劃和監(jiān)督工作，也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響。

　?、?收集信息

　　收集信息是市場調(diào)查中成本最高，也最容易出錯的階段。在采用問卷調(diào)查時，可能會出現(xiàn)某些被調(diào)查者不在家必須重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實等情況。在采用實驗法進行調(diào)查時，調(diào)查人員必須注意，要使實驗組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差，實驗方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計算機和通信技術使得資料收集的方法迅速發(fā)展，且減少了人員和時間的投入。

　?、?分析信息

　　該階段的主要任務是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標相關的信息，對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術和決策模型來進行分析。

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