2010房產估價師基本制度與政策答疑(16)
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1、什么算合法建造?一般的房屋買賣必須登記生效?還是買賣雙方簽訂合同就算生效?
2、請老師詳細講解“不動產登記的生效時間”中的內容。理解不了例1和例2有何區(qū)別?為何例1選D而不選B?
3、請老師詳細列舉哪些必須登記生效?哪些是事實行為生效?
答案：
一般的房屋買賣必須登記生效，指的產生物權效力;買賣雙方簽訂合同，指的產生合同效力。首先說明的是：合法建造房屋的物權自(事實行為成就時)發(fā)生效力，出自《物權法》。此規(guī)定屬于特例。
能夠引起物權設立或者消滅的事實行為，如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。“自事實行為成就時發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時、衣服制成之時、書柜完成之時或者衣服被拋棄之時、書柜被燒毀之時，這些物的所有權或為設立或為消滅。這些因事實行為而導致的物權的設立或者消滅，自事實行為成就時發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權公示方法(不動產為登記，動產為交付)即生效力。
同時，我國存在許多因合法建造房屋等事實行為設立物權的情況，這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財產對待，對其所有權法律承認歸建房人所有。比如農民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權。但根據“自事實行為成就時發(fā)生效力”規(guī)定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權，但如果按照法律規(guī)定應當辦理登記而未登記的，所有權人其后的處分行為，不發(fā)生物權效力。
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