2010房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理相關(guān)知識答疑(11)

更新時間：2010-09-20 13:19:53 來源：|0

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　　老師，在第32講例6-5題中，某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000┫的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造費用為3500元/┫，專業(yè)人員費用為建造費用的預(yù)算8%，其他工程費用460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他工程費之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計建成后售價為12000元/┫。項目開發(fā)周期為3年，建造期為2年，土地費用于開始一次投入，建造費用、專業(yè)人員費用、其他工程費和管理費用在建造期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少?

　　本題題目中并未提到項目投資貸款多少，自有資本多少，在計算財務(wù)費用時，也是計算了包括土地成本、建造費用、專業(yè)人員費用、其他工程費、管理費用等前期投入的所有投資的利息，我想問，在計算項目成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率中，總開發(fā)成本中的投資利息是否為總投資所占用的成本的利息，不論資金來源于自有資金還是銀行貸款?

　　另外，本題中項目只涉及開發(fā)周期為3年，未涉及銷售期，如果題目中開發(fā)經(jīng)營期為4年，其中開發(fā)期3年，建造期2年，銷售期1年，那么利息的計息期應(yīng)該截止到項目竣工日還是項目銷售完成日，即該項目的成本和收入應(yīng)該統(tǒng)一到哪個時點呢?

　　答案：

　　你好，1、總開發(fā)成本中的投資利息是否為總投資所占用的成本的利息，不論資金來源于自有資金還是銀行貸款，你的理解正確，這一點建議你去看一下理論教材279頁關(guān)于投資利息的說明，2、開發(fā)期3年，銷售期1年，合計開發(fā)經(jīng)營期4年，其中，開發(fā)期中建造期2年，前期1年，利息計算到開發(fā)期末即竣工之日，史

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