房地產(chǎn)估價(jià)師考試常見問題答疑精選3

更新時(shí)間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　1.課程:房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　問題：請(qǐng)教一道模擬題：今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用權(quán)年限為50年，從2003年5月1日起計(jì)。土地總面積1000m2，規(guī)劃允許建筑面積4000m2，適宜建筑某種類型的寫字樓。預(yù)計(jì)總開發(fā)時(shí)間是2年，建筑費(fèi)為1000元/m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的4%，第一年均勻投入60%的建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用，第二年均勻投入其余的建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。銷售稅費(fèi)為未來樓價(jià)的8%，購買該宗地相關(guān)稅費(fèi)為地價(jià)的4%，年資本化率為15%，折現(xiàn)率14%，該寫字樓可出租面積為總建筑面積的70%，工程竣工后一次全部租出，預(yù)計(jì)出租的凈收益為60元/m2。試?yán)盟o資料，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評(píng)估該宗土地在2003年5月1日的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)

　　解： (1)設(shè)該宗土地在2003年5月1日的價(jià)格為V。

　　(2)開發(fā)后的總價(jià)值

　　(3)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

　　(4)銷售稅費(fèi)=10319022×8%=826321.76(元)

　　(5)購地稅費(fèi)=0.04V

　　(6)求取地價(jià) 總地價(jià)V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V V=5574899.4(元)

　　單位地價(jià)=5574899.4/1000=5574.90(元)

　　樓面地價(jià)=5574.90/4=1393.73(元)

　　2.課程:房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　問題：請(qǐng)教一道判斷題：運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花費(fèi)的一切客觀、合理費(fèi)用。( )

　　答案：錯(cuò)誤

　　解析如下：開發(fā)成本包含土地開發(fā)成本和建筑物建造成本兩部分，并非單指土地開發(fā)成本。