房地產(chǎn)經(jīng)營與管理考前復(fù)習(xí)資料七

　　1.3.3.3 購買住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá) 資本主義國家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、 韓國、馬來西亞、中國香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場(chǎng)住房金融服務(wù)的迅 速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國的投資市場(chǎng)上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán) 轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主 要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的 公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、 計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接 地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

　　1.3.4 房地產(chǎn)投資的利弊

　　1.3.4.1 房地產(chǎn)投資之利

　　在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu) 點(diǎn)，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

　　(1)相對(duì)較高的收益水平

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)�超過100%。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對(duì)較高的。

　　(2)能夠得到稅收方面的好處

　　置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后 的凈經(jīng)營收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會(huì)計(jì)的角度來說，建筑物隨著其樓齡 的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的 自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益 能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就 減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個(gè)角度來說，即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負(fù)值，投資者不能 享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng) 營費(fèi)用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè) 投資的虧損來充抵其他投資的凈經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的 好處。因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營內(nèi)容中的一種，所以置 業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，這種 投資往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。

　　(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支 持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司 等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選 擇余地。

　　金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有 效的方式。因?yàn)槌�了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也 是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還 款對(duì)資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá) 到70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國家， 投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投 入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格水平上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì) 投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹(expeted inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(unexpected inflation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo) 致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于 房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn) 的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅 度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所 有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲 率會(huì)落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

　　當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問題，即1998年～2000年中國香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢?應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購買房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下， 從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。

　　(5)提高投資者的資信等級(jí)

　　由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成 了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁 有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。

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