2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案

一、單選題

1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A

11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C

21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B

31．B　32．C　33．B　34．B　35．D

二、多選題

1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC

11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC

三、判斷題

1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×

11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×

四、計(jì)算題

1．解：

（1）計(jì)算未來3年的凈利益。

1）未來第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬元

2)未來第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬元

3)未來第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬元

（2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。

（3）計(jì)算收益價(jià)格。

或：

2．解：

第一種答案：

（1）項(xiàng)目總建筑面積：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=7500萬元

住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值：

7500/(1+10％)3=5634.86萬元

2）寫字樓價(jià)值。

①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元

②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元

③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬元

④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

⑥寫字樓價(jià)值：

⑦寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元

3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12005.15萬元

（3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元

寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬元

2）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

2835×[0.5/(1+10％)^0.5+0.5/(1+10％)^1.5]=2580.13萬元

3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

4410×[0.5/(1+10％)^1.5+0.5/(1+10％)^2.5]=3648.76萬元

4）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

2580.13+3648.76=6228.89萬元

（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

1）住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6％=450萬元

2）住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/(1+10％)³=338.09萬元

（5）所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3％)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

=5279.78萬元

第二種答案：

（I）項(xiàng)目總建筑面積：

1.2×10000×2.5=30000m²

其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫字樓總建筑面積15000m²

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬元

2）寫字樓價(jià)值

①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元

②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元

③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬元

④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

⑧寫字樓價(jià)值：

3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元

（3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬元

寫字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬元

2）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

2835×[0.5×(1+10％)^2.5+0.5×(1+10％)^1.5]=3434.25萬元

3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

4410×[0.5×(1+10％)^1.5+0.5×(1+10％)^0.5]=4856.51萬元

4）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

3434.25+4856.51=8290.76萬元

（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6％=450萬元

（5）所能支付的最高土地價(jià)格。

1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開發(fā)成本及管理費(fèi)用）

=15978.86－450－8290.76

=72381萬元

2）貼現(xiàn)：

7238.1/(1+10％)³=5438.09萬元

3）地價(jià)款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元