房地產(chǎn)估價(jià)師考試學(xué)習(xí)方法密籍（二）

　　例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）

　　A.400萬元　B.350萬元　C.100萬元　D.〉400萬元

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)說明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

　　（3）替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

　?。?）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。

　　98年考試題：選擇題第（一）題。

　　四、改錯(cuò)題

　　改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目為：

　　（一）市場比較法

　　1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5。

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

　　3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14。

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

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　　1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問題。

　　2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問題。

　　3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

　　4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

　　5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

　　具體見2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。

　　（三）成本法

　　1、沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問題。

　　2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問題。

　　3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問題。

　　4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

　　5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價(jià)對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。

　　6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

　　7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。

　　（四）假設(shè)開發(fā)法

　　1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問題。

　　2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。

　　（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　動態(tài)方式不存在投資利息。

　　4、假設(shè)開發(fā)法

　?。?）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式　

　　最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。

　　（2）沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

　　（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤的基礎(chǔ)

　?。?）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤

　　（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。

　?。?）未來樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。

　　（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。

　?。ㄋ模]有結(jié)合估價(jià)目的的要求

　　1、抵押估價(jià)的常見錯(cuò)誤

　?。?）沒有說明未來市場風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

　?。?）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

　　2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見錯(cuò)誤

　　（1）沒有分清投保價(jià)值評估和保險(xiǎn)損失程度評估。

　　（2）保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。

　　（5）按“不可修復(fù)情況”評估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。

　?。?）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對象。

　　3、其他估價(jià)目的的常見錯(cuò)誤

　?。?）合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

　　（2）拍賣底價(jià)的評估，沒有確定出拍賣保留價(jià)。

　?。?）合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。

　?。?）糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對象”一項(xiàng)中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價(jià)對象為何需要估價(jià)。

　?。?）征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。

　?。?）出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。

　?。ㄎ澹┢渌愋偷腻e(cuò)誤

　　1、對估價(jià)對象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)

　　如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對無收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復(fù)計(jì)價(jià)的問題。因?yàn)闊o收益的第六層價(jià)值已體現(xiàn)在有收益部分的價(jià)值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會降低。

　　2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致

　　如：計(jì)算前提為評估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)，具體見案例4-2及其分析。

　　3、遺漏了估價(jià)對象部分的價(jià)值

　　如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫的價(jià)格。

　　4、在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。

　　5、報(bào)告的有效期起算日期錯(cuò)誤。

　　報(bào)告的有效期是估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤。