案例聽課后總結(jié)

(一)封面:     
(二)目錄:     
(三)致委托人函:     
1.致函對象:     
2.致函正文:     
(1)估價對象     
(2)估價目的     
(3)估價時點     
(4)估價結(jié)果:注意大小寫.幣種
如是多層應(yīng)分層說明:
類別      評估面積（┫）      單價（元/┫）      總價（萬元）     
底層商鋪     732.31             10455              765.63     
二層商鋪    1386.25              8345             1156.83     
合計        2118.56                               1922.46           
(5)估價報告應(yīng)用有效期 (應(yīng)注意:在致委托人函中沒有但在估價結(jié)果報告中應(yīng)有)     
含義:從(估價報告出具之日)算起使用估價報告不得超過的時間-原則上不超過一年,可以是半年或三個月等     
注意:不能表述為自(估價時點)起一年內(nèi)有效     
表述:A.自本估價報告出具之日起一年內(nèi)有效     
B.本估價報告出具(完成)之日起有效期為壹年,即2006年6月29日至2007年6月28日     
3.致函落款:為估價機(jī)構(gòu)的全稱,加蓋估價機(jī)構(gòu)公章,并由法定代表人(執(zhí)行合伙人)或負(fù)責(zé)該估價項目的專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名     
4.致函日期:估價報告出具日期-年.月.日     
(四)估價師聲明:     
注意:1.估價師聲明應(yīng)由所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名     
     2.已對估價報告的估價對象進(jìn)行了實地查勘或沒有對估價對象進(jìn)行實地查勘(如果不止一名注冊房地產(chǎn)估價師簽署該聲明,則應(yīng)明確列出對估價對象進(jìn)行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和沒有對估價對象進(jìn)行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名)     
     完成實地查勘之后,實地查勘的估價人員.委托人中陪同實地查勘的人員和被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主, 應(yīng)在"實地查勘記錄"上簽名認(rèn)可,并注明實地查勘日期.如果因特殊原因(例如房屋拆遷估價中被拆遷人拒絕),被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主不同意在"實地查勘記錄"上簽名或者不能對估價對象進(jìn)行實地查勘.拍攝影像資料,則應(yīng)當(dāng)請除委托人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證,并在估價報告中作出相應(yīng)說明.     
     對于估價對象已經(jīng)消失的房地產(chǎn),雖然不能進(jìn)行完全意義上的實地查勘,但也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解.     
     3.在本估價項目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助如果有例外,則應(yīng)說明提供了重要專業(yè)幫助者的姓名.專業(yè)背景及其所提供的重要專業(yè)幫助的內(nèi)容,并經(jīng)其本人簽名認(rèn)可     
(五)估價結(jié)果報告:     
1.委托人     
2.估價機(jī)構(gòu)     
3.估價對象(區(qū)位.實物.權(quán)益)     
（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚（3）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚具體為-A.土地情況:     
(1).土地使用權(quán)登記用途:如是商業(yè)還是住宅等     
(2).土地使用權(quán)為劃拔還是出讓,如為出讓土地使用權(quán)的出讓的起止時間點；例如是商住綜合,出讓時間不一致還要分別說明各自的起止時間點:如:商業(yè)從2003年8月17日起終止日期為2043年8月16日，住宅從2003年8月17日起終止日期為2073年8月16日；截止估價時點，商業(yè)房產(chǎn)土地剩余使用年限為37.35年；估價對象土地實際用途為“商業(yè)”。     
B.建筑物情況:     
(1).權(quán)屬情況:《房屋產(chǎn)權(quán)證》號,建筑面積,如是商住混合還要分別說明各自的建筑面積     
(2).應(yīng)分層說明:地下二層為停車場，地下一層、地上一層及二層為商鋪，三至十二層為公寓及各自建筑面積     

4.估價目的-如: 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。     
5.估價時點     
6.價值定義(說明本次評估所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和價值內(nèi)涵,如市場價值.抵押價值.保險價值.清算價值.投資價值等)-如: 本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。     
7.估價的假設(shè)和限制條件(可列在估價結(jié)果報告中也可單獨列出來)     
8.估價依據(jù)-如:     
     1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范《GB/T50291-1999》；
     2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
     3.《中華人民共和國土地管理法》；
     4.《中華人民共和國擔(dān)保法》；
     5.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；
     6. 委托方提供的資料：
     ①房地產(chǎn)估價委托書及委托方承諾函；
     ②成房權(quán)證監(jiān)證字第1000000號《房屋產(chǎn)權(quán)證》、重國用（2005）第990號《國有土地使用證》；
     ③《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；
     其他與本次評估有關(guān)的資料；
     7.估價人員實地查勘記錄；
     8.本估價機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料。     
9.估價原則:
     本估價報告在遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體估價原則如下：
     ①合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
     ②最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。
     ③替代原則：遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
     ④估價時點原則：遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
     ⑤公平原則：要求估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人都公平合理的價值。     
10.估價方法:所采用的方法及這些估價方法的定義及方法選用的理由     
11.估價結(jié)果:總價.單價.大寫.小寫.幣種(若用外幣表示,應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格),如是多層或用途不同應(yīng)分層說明結(jié)果-同前     
12.估價報告應(yīng)用的限制(估價報告應(yīng)用有效期,估價報告只能用地與估價目的相符的用途)     
13.估價作業(yè)期:本次作業(yè)的起止日期,需要注意的是要與封面上的估價日期一致     
14.其他說明事項(如果有其他需要說明的事項的話)     
15.估價人員(所有參加該估價項目的人員的姓名及其執(zhí)業(yè)資格.從業(yè)執(zhí)業(yè)或?qū)I(yè)技術(shù)職務(wù)等,以及在該估價項目中的角色,如負(fù)第一責(zé)任的專職注冊房地產(chǎn)估價師,實地查勘人員,估價報告撰寫人員,提供技術(shù)幫助的老師,報告審核人員,并均應(yīng)經(jīng)本人簽名)     
(六)估價技術(shù)報告:     
1.估價對象分析:區(qū)位.實物.權(quán)益     
2.市場背景分析:     
3.最高最佳使用分析:
     例-最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。
     估價對象當(dāng)前法律上允許的用途為商業(yè)用房，根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查及對估價對象所在區(qū)域的環(huán)境、潛在市場分析后，認(rèn)為應(yīng)以底層及二層商業(yè)用房為其最高最佳使用。     
4.估價方法選用:詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由     
5.估價測算過程:詳細(xì)說明估價的測算過程.參數(shù)選取等     
6.估價結(jié)果確定:詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由(用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異, 為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步地調(diào)整都需在此說明理由)；總價.單價.大寫.小寫.幣種(若用外幣表示,應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格),如是多層或用途不同應(yīng)分層說明結(jié)果-同前     

(七)附件:     
一.估價報告的構(gòu)成是否完整:(案262,理339)     
二.致委托人函中的錯誤(案263,理339)     
1.致函正文包括的內(nèi)容     
2.缺估價機(jī)構(gòu)落款；法定代表人簽字；年.月.日     
三.估價結(jié)果報告中考試注意事項:     
1.內(nèi)容不完整,有漏項(一般為13個基本事項)     
2.缺估價目的或估價目的交待不清     
3.估價時點.作業(yè)日期.報告應(yīng)用有效期缺少或表達(dá)錯誤     
4.估價對象的實物.權(quán)益.區(qū)位交待不清,估價對象的范圍交待不清或沒交待     
5.估價方法缺少選擇的理由.方法定義     
6.估價結(jié)論缺少確定理由     
四.行文遣詞.用句不當(dāng):     
1.用詞用語不能帶有較強(qiáng)烈的感情色彩     
2.用詞準(zhǔn)確.語義不含糊.不能用"大約.估價.大概.可能.左右"等字樣     
3.報告的用語要前后一致,前后要有照應(yīng),如:報告中描述為估價對象應(yīng)全為估     
價對象     
五.邏輯不嚴(yán)謹(jǐn):     
1.數(shù)據(jù)來源沒有出處或有錯     
2.判斷.推理沒有充足的理由     
六.估價方法及其應(yīng)用中的錯誤:     
(一).估價方法選擇的錯誤:     
規(guī)范解釋:     
5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。     
5．1．3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。     
1.具備收益法.市場法.假設(shè)開發(fā)法條件的應(yīng)將其作為基中的一種估價方法     
規(guī)范解釋:     
5．1．4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。     
5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。     
5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。     
2.不宜選收益法.市場法.假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下應(yīng)以成本法為主     
規(guī)范解釋:     
5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。     
3.拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r一般(優(yōu)先)選用市場比較法；除了市場法外收益的房屋選收益法；非收益的房屋選成本法     
案107解釋:不具備采用市場比較法條件的房地產(chǎn),可采用其他方法進(jìn)行評估.由于拆遷估價的特殊性,盡量避免使用收益法.假設(shè)開發(fā)法,可采用成本法對估價對象的拆遷補(bǔ)償價值進(jìn)行評估     
(二).方法運用中的錯誤:     
1.市場比較法     
(1).可比實例選擇錯誤:     
A.是否為估價對象的類似房地產(chǎn):理113     
A-1.可比實例應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)-可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)     
A-2.可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同-大類用途相同:居住.商業(yè).辦公.旅館.工業(yè).農(nóng)業(yè)     
A-3.可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)-如指面積:0.5<=(可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)模)<=2
A-4.可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同-大類用途相同:鋼結(jié)構(gòu).鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).磚混結(jié)構(gòu).磚木結(jié)構(gòu).簡易結(jié)構(gòu) 

A-5.可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)-裝飾裝修.設(shè)備(如電梯.空調(diào).智能化).環(huán)境等方面的齊全.好壞程度應(yīng)相當(dāng)     
A-6.可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同-當(dāng)兩者不相同時,一般不能作為可比實例     
A-7.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近-一般認(rèn)為,交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用     
A-8.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合-房地產(chǎn)的交易類型主要有買賣和租賃兩大類.其中根據(jù)交易方式,又可分為協(xié)議.招標(biāo).拍賣.掛牌等交易類型.在實際估價中,多數(shù)情況是要求選取買賣實例為可比比實例,而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r.但當(dāng)選取土地使用權(quán)實例為可比實例時,目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例.     
A-9.可比實例的成交價格應(yīng)是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格     
    
B.成交日期與估價時點不宜超過一年,提到了市場平衡可用二年     
選取可比實例的數(shù)量要求:一般選取3個以上(含3個).10個以下(含10個)可比實例即可     
(2).比較標(biāo)準(zhǔn)選錯:     
A.交易情況修正:以正常市場價格為基準(zhǔn)(理121)     
具體為: 1.如估價對象是特殊交易方式的交易(拍賣.招標(biāo).協(xié)議(理119,案196)選取的可比實例也是特殊交易方式的,應(yīng)說明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實例的價格修正為正常價格,也就是說:假設(shè)估價對象是在正常情況下交易.(案197)
B.交易日期調(diào)整:以成交日期時的價格為基準(zhǔn)(理124)     
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(理129)     
(3).系數(shù)表達(dá)錯誤:     
A.交易情況修正.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:100/( )     
B.交易日期調(diào)整:( )/100     
(4).應(yīng)該修正的項目未修正或未加以說明     
(5).單項修正不超過20%,綜合修正不超過30%     
2.成本法:     
(1).計算新建價格或重置價格有漏項     
(2).成本扣費用均用客觀標(biāo)準(zhǔn)     
(3).利息的取費基數(shù)和計息周期錯     
(4).利潤的取費基數(shù)與利潤率的含義是否對應(yīng)(理139)     
(5).舊有房地產(chǎn)算折舊     
A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經(jīng)濟(jì)折舊     
A-1.折舊計算:N.n.R.C     
A-2.設(shè)備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類折舊     
B.土地扣已使用年限價值:K     
3.收益法:     
(1).收益費用均用客觀標(biāo)準(zhǔn)而非實際標(biāo)準(zhǔn)     
(2).測算有效收益漏計經(jīng)營率.空置率     
(3).凈收益的測算:以年為單位     
A.出租型:     
A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入     
A-2.費用:出租方承擔(dān)的費用:(理208)     
a.維修費:     
a.1折舊費的80%,關(guān)注N.n的確定     
a.2重置價的2%左右     
a.3收益的3%-5%     
b.管理費:租金(收益)的3%-5%     
c.保險費:房屋現(xiàn)值的1.5‰左右     
d.房地產(chǎn)稅(城鎮(zhèn)土地使用稅.房產(chǎn)稅&城市房地產(chǎn)稅)     
e.租賃稅費(營業(yè)稅.城市維護(hù)建設(shè)稅.教育費附加.租賃手續(xù)費)     
房產(chǎn)稅為租金收入的12%,
營業(yè)稅.城市維護(hù)建設(shè)稅.教育費附加+城鎮(zhèn)土地使用費為5.8%左右     
f.租賃費用(中介收取的租賃代理費)     
書:家具設(shè)備折舊費:如果是出租人提供家具設(shè)備,應(yīng)扣除它們的折舊費     
物業(yè)服務(wù)費用:物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維護(hù).養(yǎng)護(hù).管理等所收取的費用     
B.商業(yè)經(jīng)營型:注意扣除商業(yè)利潤     
(4).費用:不扣建筑物折舊,但是要扣裝修.設(shè)備.設(shè)施的折舊；不扣貸款利息. 所得稅.土地增值稅     

(5).報酬率的確定:     
A.跟風(fēng)險成正比,風(fēng)險大報酬率大     
B.同種房地產(chǎn)用途不同選用不同的報酬率:     
建筑物的報酬率>建筑物和土地綜合體的報酬率>土地的報酬率     
C.確定依據(jù)一般為銀行一年期存款利率.國債利率.同類物業(yè)平均收益率.同行業(yè)物業(yè)的平均收益率,一般不考慮物價指數(shù).經(jīng)濟(jì)增長率.貸款利率     
(6).公式選擇錯誤或沒交待公式選擇的理由；有限年期公式中n的確定     
(7).租約限定;租約期內(nèi)用租約租金,租約期外用客觀租金,空置的房地產(chǎn)用客     
觀租金     
4.假設(shè)開發(fā)法:     
(1).假設(shè)開發(fā)的方式一要合法,二要最高最佳使用     
(2).開發(fā)經(jīng)營的方式     
A.出租:用收益法把租金轉(zhuǎn)化成售價     
B.出售:售價     
(3).應(yīng)扣的費用項目有無漏記:如銷售稅(不含土地增值稅和所得稅)     
(4).利息.利潤的計算:     
A.傳統(tǒng)方法:同成本法     
B.現(xiàn)金流量法:不單獨計算     
(5).貼現(xiàn):     
A.n的確定綜合考慮土地和建筑物     
B.貼現(xiàn)率i的確定:綜合考慮利息.利潤     
(6).評估在建工程:     
A.續(xù)建成本利潤     
B.續(xù)建期間整個項目的利息.管理費等     
七.其他:     
1.用途變更&規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件.資料     
2.幣種換算注意匯率的選擇     
3.抵押等估價目的要考慮風(fēng)險及變現(xiàn)能力,報告里要有說明     
    
回答問答題時應(yīng)注意的問題:     
估價技術(shù)路線:     
1.評估的是什么:價格內(nèi)涵.價值標(biāo)準(zhǔn).假設(shè)前提     
2.選用的具體方法:只描述選擇理由而不是方法過程     
3.應(yīng)用上的特殊處理-特殊事項     
4.結(jié)果如何確定