2002年全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估試題

一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出一個(gè)正確的答案，并將正確答案的號(hào)碼填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共20分)
1.房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是( )
　A.房屋　　　　 B.土地
　C.建筑物　　　 D.房屋和土地
2.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成具有( )
　A.單一性　　　 B.多樣性
　C.雙重性　　　 D.產(chǎn)品性
3.中房指數(shù)的基準(zhǔn)地區(qū)是( )
　A.北京 　　　　B.上海
　C.廣州 　　　　D.深圳
4.房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營(yíng)情況下必要支出的費(fèi)用為( )
　A.實(shí)際費(fèi)用 　　　　B.必要費(fèi)用
　C.客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用　　 D.維護(hù)費(fèi)用
5.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，估價(jià)期日與案例交易日期可相差較遠(yuǎn)，但不宜長(zhǎng)于( )
　A.10年　　　　B.3年
　C.5年 　　　　D.6年
6.如果估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，則可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)為( )
　A.鋼結(jié)構(gòu)　　　　 B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
　C.磚混結(jié)構(gòu)　　 　D.磚木結(jié)構(gòu)
7.房地產(chǎn)的價(jià)格一般取決于( )
　A.成本　　　　　　　　　
　B.效用
　C.所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià) 　　
　D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
8.”三通一平”是指( )
　A.通道路、供水、供氣和土地平整
　B.通道路、供水、排水和土地平整
　C.通道路、供水、供熱和土地平整
　D.通道路、供水、供電和土地平整
9.房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是( )
　A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)
　B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息
　C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金
　D. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)
10.剩余法估價(jià)分析時(shí)，售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本預(yù)算必須符合( )
　A.統(tǒng)一原則　　 B.合法原則
　C.平衡原則　　 D.同步原則
11.剩余法在舊房地產(chǎn)中地價(jià)單獨(dú)評(píng)估時(shí)，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格與房屋價(jià)格之( )
　A.和　　 B.差 　　C.積　　 D.商
12.剩余法估價(jià)中土地最佳的開(kāi)發(fā)利用方式是開(kāi)發(fā)完成后銷售能獲得( )
　A.最低收益 　　　B.中等收益
　C.高收益　　　　 D.最高收益
13.剩余法估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利息時(shí)，只考慮建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)等三項(xiàng)，而暫不計(jì)利息的是( )
　A.專業(yè)費(fèi)　　　　 B.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
　C.地價(jià) 　　　　　D.租售費(fèi)
14.路線價(jià)的確定必須先確定( )
　A.地塊面積　　　 B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積
　C.街道面積 　　　D.區(qū)域面積
15.深度價(jià)格遞減比率是地價(jià)隨臨街深度的( )
　A.長(zhǎng)短變化的比率　　 B.寬度比率
　C.高度比率　　　　　 D.大小比率
16.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料應(yīng)具有( )
　A.長(zhǎng)期性　　 B.遠(yuǎn)期性
　C.遠(yuǎn)瞻性　　 D.近期性
17.經(jīng)過(guò)處理的宗地地價(jià)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)是按照( )
　A.土地交易方式　　 B.房產(chǎn)交易方式
　C.城市規(guī)劃 　　　　D.土地利用規(guī)劃
18.在編制基準(zhǔn)地價(jià)成果圖時(shí)，均質(zhì)地域編號(hào)應(yīng)用( )
　A.羅馬數(shù)字 　　　　　B.大寫英語(yǔ)字母
　C.大寫羅馬數(shù)字　　　 D.阿拉伯?dāng)?shù)字
19.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)中的期日修正一般根據(jù)( )
　A.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)頻率　　　 B.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度
　C.地價(jià)的變動(dòng)幅度 　　　　　D.房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度
20.商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表中不包含( )
　A.進(jìn)深修正　　　　　 B.寬度修正
　C.使用年限修正 　　　D.公用設(shè)施完備

二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出二個(gè)正確的答案，并將正確答案的號(hào)碼填在題干的括號(hào)內(nèi)。正確答案未選全或有選錯(cuò)的，該小題無(wú)分。每小題1分，共15分)
21.地租的兩種基本形式是( )
　A.級(jí)差地租　　 B.城市地租
　C.壟斷地租　　 D.絕對(duì)地租
　E.礦山地租
22.特爾菲法測(cè)定土地定級(jí)因數(shù)權(quán)重值測(cè)定中，只要求提出各因素所有老師打分的( )
　A.均值　　　　 B.均方差
　C.期望值 　　　D.方差
　E.協(xié)方差
23.房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的多樣性及( )
　A.個(gè)別性　　　 B.復(fù)雜性
　C.區(qū)域性 　　　D.時(shí)間性
　E.功能性
24.容積率的大小影響( )
　A.建筑平均成本的高低　　 B.房屋的銷售量
　C.房屋的建筑質(zhì)量　　　　 D.土地利用程度的高低
　E.建筑商的投資積極性
25.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括( )
　A.土地重新取得費(fèi)用　　　 B.建筑物折舊費(fèi)
　C.維修費(fèi) 　　　　　　　　D.管理費(fèi)
　E.建筑物重新建造成本
26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( )
　A.分部分項(xiàng)法 　　　　B.工料測(cè)量法
　C.指數(shù)調(diào)整法 　　　　D.平方法
　E. 立方法
27.下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是( )
　A.使用磨損　　　　　 B.設(shè)計(jì)變化
　C.城市規(guī)劃重大改變 　D.建筑技術(shù)進(jìn)步
　E.現(xiàn)行政策重大改變
28.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)如果低于投資者的期望利潤(rùn)，則該項(xiàng)目( )
　A.可行　　　　　　　 B.不可行
　C.可繼續(xù)投資 　　　　D.可取消投資
　E.應(yīng)減少投資
29.乘余法估價(jià)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對(duì)宗地的規(guī)劃用途、容積率和( )
　A.裝修　　　　　　　 B.建筑密度
　C.建筑物高度　　　　 D.設(shè)計(jì)
　E.精度
30.路線價(jià)法計(jì)算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計(jì)算公式，宗地總價(jià)是路線價(jià)乘以深度百分率和( )
　A.臨街深度　　　　　 B.臨街長(zhǎng)度
　C.臨街高度 　　　　　D.臨街寬度
　E.其他條件修正率
31.不同地段標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格應(yīng)能反映( )
　A.區(qū)域大小　　　　　 B.地區(qū)形態(tài)
　C.區(qū)位差異 　　　　　D.互相調(diào)節(jié)
　E.互相均衡
32.路線價(jià)法四三二一法則中，超過(guò)100英尺土地第一、四個(gè)25英尺的土地價(jià)值分別是路線價(jià)的( )
　A.9% 　　B.6% 　　C.7% D.8% 　　E.4%
33.根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的宏觀經(jīng)濟(jì)資料有( )
　A.某大型企業(yè)利潤(rùn)額　　 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略
　C.征地費(fèi)資料 　　　　　D.城市生態(tài)環(huán)境狀況
　E.企業(yè)兼并資料
34.位于同一均質(zhì)地域的地段，基本一致的是( )
　A.房屋高度　　　 B.環(huán)境狀況
　C.容積率　　　　 D.人口狀況
　E.土地用途
35.房地產(chǎn)估價(jià)人員分為( )
　A.注冊(cè)估價(jià)師 　　　　　　B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
　C.注冊(cè)土地估價(jià)師 　　　　D.注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師
　E.注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師
三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打”√”；錯(cuò)誤的打”?”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
　36.人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的。( )
　37.估價(jià)結(jié)果報(bào)告是估價(jià)師提交委估方的書面文件。( )
　38.在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中，存在較多的交易實(shí)例，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。( )
　39.路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減原理，計(jì)算臨街宗地地價(jià)的一種方法。( )
　40.為了體現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的高度概括性，應(yīng)對(duì)資料進(jìn)行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結(jié)論。( )
四、簡(jiǎn)答題(每小題5分，共15分)
　41.如何用級(jí)差收益測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)?
　42.市場(chǎng)比較法的基本含義是什么?
　43.簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告的定義及組成內(nèi)容。
五、計(jì)算題(每小題10分，共20分 )
　44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
　45.某公司購(gòu)買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3，500元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的13%，兩項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，房屋建成后售價(jià)8，000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤(rùn)率為其地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的23%。試用剩余法求該宗地地價(jià)。
六、論述題(每小題10分，共20分)
　　46.試述房地產(chǎn)評(píng)估的原則。
　　47.土地定級(jí)的工作程序是什么?