2021房地產(chǎn)估價(jià)師《理論方法》備考：房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(重點(diǎn)掌握)

考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)

特點(diǎn)1：評(píng)估的是價(jià)值，不是價(jià)格

價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的“中心”。

價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無(wú)知等原因，時(shí)常出現(xiàn)“低值高價(jià)”、“高值低價(jià)”的價(jià)格背離價(jià)值情況。

房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，而不是價(jià)格。

特點(diǎn)2：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)，不是代替市場(chǎng)定價(jià)

市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的4Ps定價(jià)：成本加成法、取脂定價(jià)法、心理定價(jià)法等等。

房地產(chǎn)價(jià)值由客觀市場(chǎng)力量決定，由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。

要排除個(gè)別因素。

房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的，估價(jià)師運(yùn)用專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)，從形式上看是主觀定價(jià)行為，但實(shí)質(zhì)上需模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

具體估價(jià)時(shí)，估價(jià)師模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的作用，考慮估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者如何思考其價(jià)格，模擬該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者的思維進(jìn)行估價(jià)。

特點(diǎn)3：房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值意見(jiàn)，不作價(jià)格保證

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份，發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見(jiàn)，供委托人及估價(jià)結(jié)果使用者參考使用，但不是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

——僅是參考意見(jiàn)，不是價(jià)格保證。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見(jiàn)。

法律責(zé)任：

鑒證性估價(jià)法律責(zé)任大于咨詢性估價(jià)法律責(zé)任。

特點(diǎn)4：估價(jià)有誤差，但應(yīng)在合理范圍內(nèi)(必考考點(diǎn))

估價(jià)準(zhǔn)確性：

①合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值(誤差不可避免)。估價(jià)在信息不完全和不確定因素下作出，且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。

評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。

③不能用物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)誤差容忍度較高，但誤差范圍要適度。——度較難把握。

④判斷誤差，理論上是將評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。

一般不用實(shí)際成交價(jià)格判斷誤差(因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制扭曲時(shí)，存在非正常交易價(jià)格的情況，參見(jiàn)市場(chǎng)法的相關(guān)內(nèi)容)

而用合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。(——復(fù)核評(píng)估)

⑤間接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。檢查估價(jià)程序有無(wú)疏漏、估價(jià)參數(shù)是否合理、估價(jià)方法是否適用，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國(guó)技術(shù)規(guī)范有4個(gè)：

①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn));

②《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》;

③《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》;

④《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

特點(diǎn)5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)完美的結(jié)合起來(lái)。

應(yīng)該增加科學(xué)成分，減少藝術(shù)成分。

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