2021房地產(chǎn)估價(jià)師備考：房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)

考點(diǎn)：房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)

(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理

(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封 。對于抵押權(quán)人起訴和非抵押權(quán)人因?yàn)槠渌?jīng)濟(jì)糾紛涉及的起訴的案子，以抵押為主 ;對于皆非抵押權(quán)人起訴的案子，按時(shí)間先后，誰先起訴，誰先受償。(抵押權(quán)人，抵押優(yōu)先;非抵押權(quán)人，起訴時(shí)間優(yōu)先)

(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門 的許可意見。

(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。

(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán) 。

(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。

(8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

(二)房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評估

拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評估一般比正常市場成交價(jià)格偏低。

(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。

(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，存在著缺陷 ，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價(jià)格偏高勢必會影響拍賣成交。

(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。

(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)

1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：

(1)申請書;

(2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明;

(3)委托書及代理人身份證明;

(4)房地產(chǎn)權(quán)證;

(5)拍賣成交確認(rèn)書;

(6)房屋平面圖及地籍圖;

(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù) ;

(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;

(9)拍賣公告;

(10)其他有關(guān)文件：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

2.應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)

(1)拍賣傭金;

(2)增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加;

(3)印花稅;

(4)契稅;

(5)交易手續(xù)費(fèi);

(6)評估費(fèi);

(7)登記費(fèi);

(8)合同公證費(fèi)等。

(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

1.應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況

(1)出讓土地 使用權(quán)，是否已經(jīng)支付全部土地出讓金 ;

(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記 ，取得產(chǎn)權(quán)證書 ;

(3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件 是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證 是否取得;(除了銷售許可證的其他四證)

(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額 是否已經(jīng)完成25% ;

(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況;

(6)有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;

(7)在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為 ;

(8)在建工程是否預(yù)售 。

有預(yù)售許可證并開始預(yù)售的在建工程項(xiàng)目，拍賣時(shí)應(yīng)將已經(jīng)預(yù)售的部分扣除。 (法定優(yōu)先受償權(quán)不得對抗合法購房買受人的權(quán)益)

2.在建工程拍賣需要申請和審核

拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。

3.拍賣成交后的手續(xù)處理。

(五)建成在售房地產(chǎn) 拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

(1)房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證 辦理情況;

(2)土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清;

(3)房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等。

(六)破產(chǎn) 企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組 委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評估;

(2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù);

(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金 。

(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

手續(xù)不全和規(guī)定不許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后 可以拍賣的房地產(chǎn)。

(1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。 經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金，補(bǔ)辦土地使用權(quán)證?！獑巫C，房有證、地?zé)o證

(2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后方可拍賣。——單證，地有證、房無證

(3)拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。(沒土地證，補(bǔ)錢補(bǔ)證;沒房產(chǎn)證，只需補(bǔ)證)

(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥地 的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。如允許補(bǔ)辦出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)由買受人 辦理，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。如允許可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方 應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家的規(guī)定處理或作其他處理。

不可轉(zhuǎn)讓的國家公益型房地產(chǎn)，不可作為拍賣標(biāo)的。

(5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。

(6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。由于其他經(jīng)濟(jì)原因(不是銀行訴訟)法院裁定強(qiáng)制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，或解除抵押，或根據(jù)國家規(guī)定的拍賣標(biāo)的拍賣金額的受償順序受償。

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