2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)：土地制度概述

考點(diǎn)：土地制度概述

一、土地所有制

《土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。即國家所有土地的所有權(quán)，由國務(wù)院代表國家行使。

(一)國有土地

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》，國有土地范圍如下：

①城市市區(qū)的土地;

②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;

③國家依法征收的土地;

④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

現(xiàn)階段，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有：

①通過行政劃撥方式取得;

②通過國家出讓方式取得;

③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);

④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

依法取得建設(shè)用地使用權(quán)(地下/地表/地上空間)后：

①建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利;

②有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施;

③不得改變土地用途。如需要改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn);

④新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

依法流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓/互換/出資/贈(zèng)與/抵押)所取得建設(shè)用地使用權(quán)的：

①當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同;

②使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限;

③建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分;

④建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

(二)(農(nóng)民)集體土地

根據(jù)《憲法》規(guī)定，集體土地的范圍：

①農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地(除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外);

②宅基地和自留地、自留山;

③森林和山嶺、草原、荒地、灘涂(法律規(guī)定屬于集體所有的)。

黨的十八屆三中全會(huì)提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，改革農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

二、土地管理的基本制度

(一)國家實(shí)行土地有償有限期使用制度

除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有限期使用。

(二)國家實(shí)行土地用途管制制度

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。

土地用途管制的核心是：不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。控制建設(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

(三)國家實(shí)行耕地保護(hù)制度

十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。

《物權(quán)法》規(guī)定，國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地，包括：新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地;以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地;耕種3年以上的灘地和灘涂等。

三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。

即不支付地價(jià)、無限期使用，且不可流轉(zhuǎn)。

上述我國城市土地使用制度通過幾十年的實(shí)踐，存在許多弊端：不合理利用、績效評(píng)價(jià)偏頗、有違按勞分配、不利于城市建設(shè)、產(chǎn)生不正之風(fēng)。

隨著改革開放，城市土地使用制度也成為重要一環(huán)。從根源打破傳統(tǒng)。

我國城鎮(zhèn)土地使用制度改革有一個(gè)發(fā)展過程，體現(xiàn)為：

①征收土地使用費(fèi);

②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓;

③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī);

④修憲、修法;

⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。

四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架

1.在不改變城市土地國有的條件下，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者。

2.土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

3.到期需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場情況補(bǔ)交地價(jià)款。

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