2021年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：敏感性分析

考點：敏感性分析

一、敏感性分析的概念

含義：指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。

敏感性分析的目的在于：①找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);②研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力;③比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

二、敏感性分析的步驟

敏感性分析4個步驟：⑴確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為FIRR，必要時也可以選用FNPV、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。⑵確定不確定性因素可能的變動范圍。⑶計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。⑷通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。

進(jìn)行敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進(jìn)行比較。

三、單因素與多因素敏感性分析

單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析時，假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的變化情況。

多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但要注意，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

優(yōu)點：它給kfs提供了關(guān)于項目盈利性的有用信息和它對變動因素的敏感性，同時指出了哪些因素是最關(guān)鍵的因素。

缺點：該分析方法忽視了各因素之間的相互作用關(guān)系。在實際項目開發(fā)過程中，很可能有幾個因素同時發(fā)生變化，因此有必要做更進(jìn)一步的敏感性分析，以彌補(bǔ)上述方法的不足。

四、敏感性分析的“三項預(yù)測值”法 

“三項預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。其基本思路：對開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。

作用：敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。

缺點：尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會受到一定的影響。可能會出現(xiàn)的情形：敏感性分析找出的某個敏感性因素在未來發(fā)生不利變動的可能性很小，引起的項目風(fēng)險不大;而另一因素在敏感性分析時表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來發(fā)生不利變動的可能性卻很大，進(jìn)而會引起較大的項目風(fēng)險。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項目評估和決策時，尚須進(jìn)一步作概率分析。

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