2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)：估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理

考點(diǎn)：估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理

1.本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況以及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，使用者在運(yùn)用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。

2.估價(jià)對(duì)象至今只取得了1996年的主體驗(yàn)收合格文件，尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果未考慮辦理房屋所有權(quán)證可能發(fā)生的費(fèi)用。

3.根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(市東中外國(guó)用(95)字第××號(hào))、《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》(京房地出讓[合]字(95)第××號(hào))和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》((95)規(guī)建字××號(hào))記載，××區(qū)××大街××號(hào)院土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396.85萬(wàn)元，1號(hào)樓和2號(hào)樓總建筑面積45910㎡。由于北京××有限公司無(wú)法提供各個(gè)用途土地的出讓金額，在此我們根據(jù)總出讓金和總建筑面積測(cè)算出原土地出讓金均價(jià)為1175.53元/㎡(樓面地價(jià)5396.85÷45910)，并以此為假設(shè)前提計(jì)算估價(jià)對(duì)象因用途改變而需補(bǔ)交的出讓金額，若改變建設(shè)用途確需補(bǔ)交土地出讓金，具體金額應(yīng)依據(jù)北京市地價(jià)評(píng)審委員會(huì)審定結(jié)果為準(zhǔn)。

4.由于對(duì)估價(jià)對(duì)象建成寫(xiě)字樓的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及續(xù)建成本的測(cè)算，采用清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院出具的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)及估算表作為此次估價(jià)依據(jù)。本次測(cè)算是設(shè)定其在規(guī)劃上許可、技術(shù)上可行前提下進(jìn)行的。

估價(jià)的限制條件

1.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為2006年5月21日的市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)的調(diào)整。如使用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的時(shí)間與報(bào)告的估價(jià)日期相差12個(gè)月或以上，我公司對(duì)應(yīng)用此結(jié)果給有關(guān)方面造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。

2.本報(bào)告僅為委托人進(jìn)行投資提供價(jià)格參考依據(jù)，如果改變估價(jià)目的或若用于其他用途對(duì)使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

3.委托人和北京××有限公司所提供的資料是此次估價(jià)的重要依據(jù)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)和查證，對(duì)于該資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性由委托人負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

4.報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

5.本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托人所有，本公司對(duì)估價(jià)結(jié)果有最終解釋權(quán)。

6.未經(jīng)我公司允許，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開(kāi)發(fā)表。

溫馨提示：以上內(nèi)容就是關(guān)于2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》中估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理的考點(diǎn)分享，小編提醒考生2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試在即， 免費(fèi)預(yù)約短信提醒，可及時(shí)收到21年房估考試報(bào)名節(jié)點(diǎn)通知。

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