2021房估師考試《理論與方法》考點：標準價調(diào)整法

考點：標準價調(diào)整法

1.概念

標準價調(diào)整法，是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格，利用有關調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。

該方法是一種批量估價方法。

主要用于：存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。

2.六步驟：

(1)確定估價范圍。估價范圍包括估價的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。估價的區(qū)域范圍即需要對哪個地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進行估價，例如是某個城市的全部行政區(qū)，還是其規(guī)劃區(qū)、建成區(qū)、某個或某幾個轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。估價的房地產(chǎn)種類即需要對哪些用途和類型的房地產(chǎn)進行估價，例如是住宅，還是商店、辦公樓、旅館、廠房、倉庫等，或是各種房地產(chǎn)。

(2)進行房地產(chǎn)分組。把相似的房地產(chǎn)劃分在同一組內(nèi)。通常先“分用途”，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、倉庫等;再“分類型”，如分為高層、多層、低層等，將商業(yè)房地產(chǎn)分為大型商場、小型店鋪等，將辦公樓分為甲級、乙級、普通辦公樓等;然后“分區(qū)域”，如成片開發(fā)的住宅按自然小區(qū)劃分，臨街商業(yè)房地產(chǎn)按路線價區(qū)段劃分。

(3)在每組內(nèi)設定標準房地產(chǎn)。

標準房地產(chǎn)是指一個組內(nèi)具有代表性的典型房地產(chǎn)。

標準房地產(chǎn)最好是實際存在的，也可以虛擬的。對其基本狀況(如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內(nèi)不同房地產(chǎn)價值和價格的主要因素)作出明確界定。

(4)測算標準價。即標準房地產(chǎn)的價值或價格，測算方法與測算路線價、基準地價的方法相似。

(5)確定有關調(diào)整系數(shù)。如樓幢、樓層、朝向、戶型、面積等調(diào)整系數(shù)。

(6)計算各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。這是利用有關調(diào)整系數(shù)，將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。

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