2021房估師考試《理論與方法》考點：收益期和持有期的測算

考點：收益期和持有期的測算

收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益(大于0)的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。——凈收益大于0的持續(xù)時間。收益期應根據(jù)土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命進行測算。

土地使用權剩余期限是自價值時點起至土地使用權使用期限結(jié)束時止的時間。

建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。建筑物經(jīng)濟壽命是建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。

對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。

建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不同時結(jié)束，有3種情形：

(1)建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限同時結(jié)束。收益期為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命。

這是最簡單的情況，考試不會考核這種情況。

(2)建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命(房早到期，地晚到期)。

收益期以建筑物剩余經(jīng)濟壽命計算，再加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。(兩個階段)

自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值，等于自價值時點起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值，減去以收益期為使用期限的土地土地使用權在價值時點的價值。

①收益期內(nèi)的凈收益現(xiàn)值

②收益期外剩余土地使用權的價值

總價值=①+(②折現(xiàn)值)

例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，土地使用權剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價值，然后加上30年后的10年使用期限土地使用權在現(xiàn)在的價值。

該30年后的10年使用期限土地使用權在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的土地使用權的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的土地使用權的價值。

(3)建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結(jié)束，或者說建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限。有兩種情況：

①出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。

②出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。

對于第一種情況(無補償)，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期計算的價值。

對于第二種情況(有補償)，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

①土地到期時無補償。按土地到期時間作收益期

②土地到期時建筑物有補償

評估承租人權益價值的，收益期為剩余租賃期限。

利用預知未來若干年后價格的公式求取價值或價格，以及收益期較長、難以預測該期限內(nèi)各年凈收益的，應估計持有期。

持有期是預計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。持有期應根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。

計算收益價值。

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