2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：重新購建價(jià)格的測算

考點(diǎn)：重新購建價(jià)格的測算

1.重新購建價(jià)格的內(nèi)涵

重新購建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格。

重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格。即重新購置的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況 的建筑物的重新購建價(jià)格。

土地的重新購建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地 的重新購建價(jià)格。

【例題】關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有(　)。

A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的實(shí)際支出

B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格

E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是重新購建價(jià)格的內(nèi)涵。B選項(xiàng)賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E選項(xiàng)土地重新購建價(jià)格，應(yīng)該按照該地塊在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定其土地使用權(quán)價(jià)格。參見教材P287。

【例題】下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有(　)。

A.重新購建價(jià)格是指重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出

B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是重新購建價(jià)格的內(nèi)涵。土地是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的年限的價(jià)格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新購建價(jià)格就是30年住宅用地使用權(quán)的價(jià)格，而不是70年的全新價(jià)格。參見教材P287。

2.重新購建價(jià)格的求取思路(熟悉)

思路一：房地合一，模擬開發(fā)。

思路二：房地分離，分別測算，相加求取。

單純土地，假設(shè)土地上沒有建筑物直接測算土地部分，有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

單純建筑物，假設(shè)在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用+發(fā)包人的其他必要支出+發(fā)包人的應(yīng)得利潤。

3.建筑物重新購建價(jià)格的求取方式(掌握)

按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。

重建價(jià)格 也稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對象中建筑物相同的 建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格 體系下，重新建造與估價(jià)對象中建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

可以把這種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制 ”。因此，進(jìn)一步地說，重建價(jià)格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

重置價(jià)格 也稱為重置成本，是指采用價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格 體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到“形似”。

重建成本：相同的材料(舊材料)+相同的技術(shù)(舊技術(shù))+價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格+與原物相同

——復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有保護(hù)價(jià)值的建筑物。

諧音：福建

重置成本(注意與重建成本的區(qū)別)

價(jià)值時(shí)點(diǎn)材料(新材料)+價(jià)值時(shí)點(diǎn)技術(shù)(新技術(shù))+價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格+同等效用

——替代，適用于一般項(xiàng)目。

一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格。

【例題】建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建價(jià)格的求取方式。此為重建價(jià)格。參見教材P289。

4.建筑物重新購建價(jià)格的求取方法(熟悉)

建筑物重新購建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

求取方法有：單位比較法，分部分項(xiàng)法，工料測量法，指數(shù)調(diào)整法。(能區(qū)分含義)

單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對象的狀況。具體有：單位面積法和單位體積法。

工料測量法，料+工+費(fèi)。

指數(shù)調(diào)整法，也稱成本指數(shù)趨勢法 ，利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價(jià)對象建筑物的歷史安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)，來求取估價(jià)對象建筑安裝工程費(fèi)的方法。

【例8-2】某幢房屋的建筑面積為300平方米,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)用為1200元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6%。請計(jì)算該房屋的重新購建價(jià)格。

『正確答案』本題考查的是單位比較法。設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價(jià)格為VB，計(jì)算如下：

(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元/平方米)

(2)專業(yè)費(fèi)用=1200×8%=96(元/平方米)

(3)管理費(fèi)用=(1200+96)×3%=38.88(元/平方米)

(4)銷售費(fèi)用=VB×4%=0.04VB(元/平方米)

(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6%)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元/平方米)

(6)銷售稅費(fèi)=VB×6%=0.06VB(元/平方米)

(7)開發(fā)利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元平方米)

(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

VB=1743.69(元/平方米)

重新購建總價(jià)=1743.69×300=52.31(萬元)。參見教材P290。

分部分項(xiàng)法的實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。

【例8-3】估算某舊辦公樓2009年6月30目的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到估算該重置價(jià)格所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

1.建筑安裝工程費(fèi)：

(1)土建工程直接費(fèi)：

①基礎(chǔ)工程：99.54元/平方米

②墻體工程：80.11元/平方米

③梁板柱工程：282.37元/平方米

④墻混凝土(電梯井壁、混凝土剪力墻)工程：73.65元/平方米

⑤樓梯混凝土工程：31.82元/平方米

⑥零星混凝土工程：25.32元/平方米

⑦屋面工程：20.42元/平方米

⑧腳手架工程：25.54元/平方米

⑨室外配套工程：142.67元/平方米

小計(jì)：781.44元/平方米

(2)安裝工程直接費(fèi)：

①電梯工程：130.O0元/平方米(其中：人工費(fèi)9.O0元/平方米)

②給排水工程：85.22元/平方米(其中：人工費(fèi)12.32元/平方米)

③采暖通風(fēng)工程：70.34元/平方米(其中：人工費(fèi)9.83元/平方米)

④電氣工程：112.65元/平方米(其中：人工費(fèi)7.59元/平方米)

⑤消防工程：16.62元/平方米(其中：人工費(fèi)2.58元/平方米)

⑥綜合布線工程：30.45元/平方米(其中：人工費(fèi)4.85元/平方米)

小計(jì)：445.28元/平方米(其中：人工費(fèi)46.17元/平方米)

(3)裝飾裝修工程直接費(fèi)：

①門窗工程：135.O0元/平方米(一次性包死承包價(jià))

②內(nèi)部裝飾工程：455.50元/平方米(其中：人工費(fèi)45.16元/平方米)

③外墻玻璃幕等工程：311.O0元/平方米(一次性包死承包價(jià))

小計(jì)：901.50元/平方米(其中：人工費(fèi)45.16元/平方米)

(4)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的79.08%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90%，稅金為3.445%。

2.專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6%。

3.管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%。

4.銷售費(fèi)用：售價(jià)的3%。

5.投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年;費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率為5.76%。

6.銷售稅費(fèi)：售價(jià)的5.53%。

7.開發(fā)利潤：投資利潤率為20%。

『正確答案』本題考查的是分部分項(xiàng)法。設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB，估算如下：

1.建筑安裝工程費(fèi)：

(1)土建工程費(fèi)=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/平方米)

(2)安裝工程費(fèi)=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/平方米)

(3)裝飾裝修工程費(fèi)=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/平方米)

(4)單位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/平方米)

建筑安裝工程費(fèi)總額=2389.95×8247=1970.99(萬元)

2.專業(yè)費(fèi)用=1970.99×6%=118.26(萬元)

3.管理費(fèi)用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(萬元)

4.銷售費(fèi)用=VB×3%=0.03VB(萬元)

以上1至4項(xiàng)費(fèi)用之和=2151.93+0.03VB(萬元)

5.投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60%×(1+5.76%)1.5+40%×(1+5.76%)0.5-1]=137.59+0.0019VB(萬元)

6.銷售稅費(fèi)=VB×5.53%=0.0553VB(萬元)

7.開發(fā)利潤=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(萬元)

8.VB=2151.93+0.O3VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬元)

9.建筑物重置單價(jià)=2999.46÷0.8247=3637.03(元/平方米)。參見教材P291。

工料測量法。優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點(diǎn)：比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，需專家?guī)椭糜谇笕【哂袣v史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。

指數(shù)調(diào)整法，也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將估價(jià)對象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來求取估價(jià)對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

【例題】關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯誤的是(　)。

A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是單位比較法。A選項(xiàng)說反了，任何時(shí)候都是將可比實(shí)例修正為估價(jià)對象。參見教材P287。

【例題】根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有(　)。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是單位比較法。市場提取法，分解法，是收益還原法中求取報(bào)酬率的方法。參見教材P290。

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