2019房地產估價師《理論與方法》第十二章考點：受理估價委托

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受理估價委托

一、估價業(yè)務來源渠道

從事房地產估價，首先要有房地產估價業(yè)務。房地產估價業(yè)務來源可歸納為“被動接受”和“主動爭取”兩大類。

(一)被動接受

被動接受是坐等估價需求者找上門來要求為其提供估價服務。估價需求者可能是企事業(yè)單位、政府有關部門或者其他組織，也可能是個人;可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的債權人、投資者、受讓人等。

例如，估價需求者可能是房屋所有權人、土地使用權人的代理人;房地產的意向購買者也可能要求對其想要購買的房地產進行估價;一方以提供房地產的方式與另一方合作，如用房地產作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產或從事其他經營活動，該另一方也可能委托房地產估價機構對該房地產進行估價，為其與對方洽商提供參考依據;房屋所有權人、土地使用權人將其房地產抵押貸款，貸款人(如商業(yè)銀行)也可能委托其信任的房地產估價機構對該房地產進行估價;

征收國有土地上單位、個人的房屋，房屋征收部門(不是房屋所有權人、土地使用權人)委托房地產估價機構對被征收房屋價值進行評估;人民法院要處理有關房地產案件，如司法拍賣、分家析產、損害賠償、定罪量刑等，也可能委托房地產估價機構對涉案房地產進行估價;政府為征收房地產稅收，也可能委托房地產估價機構對應稅房地產進行估價，等等。

(對照第一章房地產估價需求的內容)

(二)主動爭取

主動爭取是走出去尋找估價需求者 并力爭為其提供估價服務，如積極向潛在的估價需求者宣傳估價的必要性和作用，將其潛在的估價需要變?yōu)楝F(xiàn)實的估價需求;密切關注商業(yè)銀行、房屋征收部門、人民法院等發(fā)布的遴選入圍估價機構、估價項目招標、委托評估等信息，積極申請加入入圍估價機構名單，參加估價項目投標，報名參加委托評估等。

主動爭取估價業(yè)務應通過提高估價技術水平和服務質量，提升估價機構的知名度和品牌，作恰當?shù)男麄鞯确绞竭M行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價值或價格)、虛假宣傳、惡意低收費、給予回扣或利誘(如房屋征收評估中采用被征收人投票方式選定估價機構的，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等)、貶低其他估價機構或估價師等。 (與職業(yè)道德要求的知識點對照)

估價需求者不一定是房屋所有權人、土地使用權人。

房地產估價業(yè)務來源渠道，還可按照不同的委托人或客戶(如商業(yè)銀行、人民法院、政府部門、上市公司等)、不同的估價目的(如抵押估價、征收評估、司法拍賣估價、稅收估價等)、不同的估價對象(如住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房、土地等)來劃分。

二、不應承接估價業(yè)務的情形

在獲取估價業(yè)務中，估價機構和估價師通過與估價需求者溝通，根據所了解的估價目的、估價對象等情況，從是否超出了本機構的業(yè)務范圍，是否與自己有利害關系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力難以勝任，以及是否估價業(yè)務有較大風險等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務。

(一)超出了本機構的業(yè)務范圍

如果估價業(yè)務超出了估價機構的業(yè)務范圍，就不應承接該估價業(yè)務。目前，對不同資質等級的房地產估價機構的業(yè)務范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價目的確定的?！斗康禺a估價機構管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。”

一級資質可以從事各類房地產估價業(yè)務。

二級資質可以從事除公司上市 、企業(yè)清算 以外的房地產估價業(yè)務。(牛黃上清丸)

三級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定 以外的房地產估價業(yè)務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押 以外的房地產估價業(yè)務。”

記憶：一級啥都能做，二級2個不能做(牛黃上清丸)，3級3個不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級5個不能做(再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程 抵押)

(二)與自己有利害關系或利益沖突

如果估價機構或估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系 ，或者與估價對象有利益關系 ，就應回避 相應的估價業(yè)務。

利害關系，利益關系，可能影響其獨立、客觀、公正性。即使估價機構和估價師會秉公估價，但其估價結果也會招致懷疑，缺乏公信力。

《房地產估價機構管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度 ：“房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。”《房地產抵押估價指導意見》第六條規(guī)定：“房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：“任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。”

(三)自己的專業(yè)能力難以勝任

如果估價機構或估價師的專業(yè)知識和經驗難以得出合理的估價結果，就不應承接相應的估價業(yè)務?！斗康禺a抵押估價指導意見》第七條規(guī)定：“從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產市場分析能力。”在上述不應承接估價業(yè)務的情況下，估價機構和估價師可以向估價需求者介紹其他合適的估價機構和估價師承接該估價業(yè)務;

如果是估價機構的專業(yè)知識和經驗所限的，必要時(如一些新興或者綜合性的估價業(yè)務，在沒有其他合適的估價機構和估價師可推薦的情況下)，經征求估價需求者同意 ，可以承接或與其他較合適的估價機構聯(lián)合承接、合作完成 該估價業(yè)務。對估價所涉及的其他專業(yè)性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術品、地上的特殊樹木、特殊機器設備，可以聘請相關老師，咨詢相關研究機構、生產廠家，或者采用“分包”方式聘請相關專業(yè)估價機構、咨詢機構等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關專業(yè)意見 。

(四)估價業(yè)務有較大風險

估價機構和估價師應清楚擬承接的估價業(yè)務的風險及其程度。對于不具備相應估價目的下的估價基本條件的，不應承接該估價業(yè)務;對于估價需求者或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因;對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應拒絕該估價業(yè)務。

應向估價需求者了解估價對象是否擬委托過其他估價機構估價或者已做過估價。對于擬委托過其他估價機構估價的，應向其了解不委托其他估價機構估價的原因 。如果是因其他估價機構不能滿足其高估或低估要求的，則不應承接該估價業(yè)務。

對于已做過估價的，應要求估價需求者提供相應的估價報告。如果原估價結果無不妥且是為了相同的估價目的而估價的，則應勸說估價需求者無需另行委托估價，除非是估價需求者為了使估價結果更加可信而另行委托估價予以印證。

如果是原估價結果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請估價需求者據此咨詢意見要求原估價機構改正。如果是原估價結果確有問題且原估價機構又不改正的，則可以承接該估價業(yè)務。

上述做法，是為了防止估價機構之間(同業(yè))無序競爭 ，特別是防止多家估價機構為了同一估價目的對同一估價對象進行估價得出多種不同的估價結果而損害估價行業(yè)形象。

另外，對于估價需求者或者有關單位和個人索要回扣、介紹費，以及惡意壓低估價服務費的，要予以抵制，直至不承接該估價業(yè)務。

三、估價業(yè)務接洽與受理

估價機構、估價師與估價需求者在相互了解、溝通，以及深入了解估價需求者真實的估價需要及其指定估價對象的基礎上，如果估價需求者愿意將估價業(yè)務交給估價機構，估價機構認為該估價業(yè)務不屬于不應承接的情形并愿意承接的，則為估價需求者起草好估價委托書 ，準備好估價委托合同 ，經與估價需求者協(xié)商議定后，由估價需求者出具估價委托書，估價機構與估價需求者簽訂估價委托合同。在此過程中，估價師還應做好“估價項目來源和接洽情況記錄 ”。

估價委托應由估價機構統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收費;估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構應以設立該分支機構的估價機構名義承攬估價業(yè)務 。簽訂估價委托合同后，未經委托人同意 ，估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的估價業(yè)務 。

把估價委托書與估價委托合同分開的原因之一，是將估價委托書作為重要的估價依據放入未來完成的估價報告附件中。

估價機構在受理估價委托時應要求委托人出具估價委托書 。估價委托書表面上看是委托人向估價機構提交的，應由委托人自己撰寫，實際中應是估價師在與委托人溝通的基礎上，為委托人起草好或者指導委托人在事先制作好的估價委托書文本上填寫后，再由委托人向估價機構出具。

估價委托書一般應載明：估價委托人的名稱或姓名，委托的估價機構的名稱，估價委托人的估價需要或估價目的 ，估價委托人指定的估價對象 的名稱和坐落，估價委托人的估價要求 (如估價質量要求、估價工作完成時間等)，委托日期 等內容。委托估價事項屬于重新估價 的，應在估價委托書中注明 。

估價機構應與委托人簽訂書面 估價委托合同。估價委托合同是估價機構和估價委托人之間就估價服務事宜訂立的協(xié)議，其作用主要有：①建立受法律保護的委托與受托關系;②規(guī)定雙方的權利和義務;③載明估價的有關事項。

估價委托合同的內容：①估價委托人和估價機構的基本情況，如委托人的名稱或者姓名、住所，估價機構的名稱、資質等級和住所。

②負責本估價項目的估價師，包括估價師的姓名和注冊號。

③估價目的和估價對象。

④委托人應提供的估價所需資料，包括資料的目錄和數(shù)量，如委托人應向估價機構提供估價對象的權屬證明、歷史成交價格、運營收入和費用、開發(fā)成本以及有關會計報表等資料。

⑤估價過程中雙方的權利和義務，如估價機構和估價師應保守在估價活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應協(xié)助估價師對估價對象進行實地查勘，搜集估價所需資料。

⑥估價費用及其支付的方式、期限。

⑦估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及估價報告的交付期限、方式等。例如，交付的估價報告是鑒證性估價報告 還是咨詢性估價報告 ，是僅提供估價結果報告 ，還是同時提供估價結果報告和估價技術報告。在確定估價報告交付期限時，應保證有足夠的時間以保質完成該估價項目，不能“立等可取”。

⑧違約責任。

⑨解決爭議的方法。

⑩其他需要約定的事項。在估價委托合同中還應注明估價委托合同簽訂日期。