2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)抵押的需要

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房地產(chǎn)抵押的需要

房地產(chǎn)抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押雖然是“第二還款來源”，但它是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種重要方式。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)，所以在借貸等民事活動(dòng)巾，債權(quán)人為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，通常會(huì)要求債務(wù)人或第三人將其有權(quán)處分且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。特別是商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和防范風(fēng)險(xiǎn)，既不能抬高抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，又不能壓低抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。也就是說，如果為了，賺取更多利息而多放款，將會(huì)承受較大損失的風(fēng)險(xiǎn);為了信貸安全而少放款，將會(huì)失去賺取較多利息的機(jī)會(huì)。兩全其美的辦法是追求抵押房地產(chǎn)的客觀合理的價(jià)值。而為了知道該客觀合理的價(jià)值，債權(quán)人一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有下列5種：

(1)初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

(2)再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

(3)續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

(4)抵押期問估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)干¨評(píng)估。

(5)抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣的，為折價(jià)或拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

在實(shí)際中，通常按照抵押貸款前、抵押貸款后和抵押物處置三個(gè)階段，來劃分為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率(或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù))測(cè)算等服務(wù)。在抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和評(píng)估，還可為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示，如抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值.或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。在抵押物處置階段，除了提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。