2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)間接投資

房地產(chǎn)間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作。

(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，有首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。例如，碧桂圓2007年4月通過(guò)IPO在中國(guó)香港發(fā)行24億股股票，募集資金148.5億元;萬(wàn)科地產(chǎn)于2007年8月通過(guò)公開(kāi)增發(fā)3.17億股，募資權(quán)益資本100億元;招商地產(chǎn)于2006年8月發(fā)行面值為100元的5年期可轉(zhuǎn)換公司債券1510萬(wàn)張，募集資金15.1億元;綠地集團(tuán)2016年1月成功發(fā)行90億元公司債券，期限5年，每年付息一次，到期一次還本，年利率3.48%;2015年6月，碧桂園成功發(fā)行以購(gòu)房尾款應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券62億元，期限2年，融資成本區(qū)間介于4.5%～6.0%之間。上述房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問(wèn)題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者

(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金( REITs)，是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EIT。股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專(zhuān)業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門(mén)和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，越來(lái)越得到政府和產(chǎn)業(yè)界的認(rèn)同。2008年12月20日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確表示要“開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”，2009年3月18日中國(guó)人民銀行等《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中進(jìn)一步提出，支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。北京、天津、上海等眾多企業(yè)和機(jī)構(gòu)，已經(jīng)設(shè)計(jì)提出了面向公共租賃住房和商用房地產(chǎn)的多種REITs方案。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)相關(guān)法律制度的完善，REITs將會(huì)逐漸成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資丁具。

(三)購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)，加拿大等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國(guó)住房金融市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在中國(guó)推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，中國(guó)建設(shè)銀行已經(jīng)進(jìn)行了 “建元2005-1”和“建元2007-1”個(gè)人住房抵押貸款證券化試點(diǎn)，投資者主要是保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司以及基金公司等銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者。為了解決住房公積金流動(dòng)性問(wèn)題，提高住房公積金體系的放貸能力，從2015年開(kāi)始，上海、武漢、蘇州、杭州等地的住房公積金管理中心先后發(fā)行了20多款公積金貸款證券化產(chǎn)品，其中，上海在2016年各發(fā)行“滬公積金2016-1”和“滬公積金2016-2”分別籌資達(dá)148.42億元和163.17億元。從全球范圍內(nèi)看，受2008年美國(guó)次貸危機(jī)影響一度停滯的住房抵押貸款證券化操作正在逐步恢復(fù)。