2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)估價報告的寫作

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房地產(chǎn)估價報告的寫作

(一)封面的寫作

房地產(chǎn)估價報告的封面應(yīng)寫明估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)(名稱)，注冊房地產(chǎn)估價師(姓名)、估價報告出具日期這里所講的封面特指估價報告的首頁，對于各估價機構(gòu)為了自身企業(yè)形象的推廣，對估價報告進行包裝設(shè)計，印制精美的封面不在此論述范圍內(nèi)。

1.估價報告名稱

估價報告名稱一般為“房地產(chǎn)估價報告”。為了一目了然，也可結(jié)合估價對象和估價目的給估價報告命名，例如“房地產(chǎn)抵押估價報告”、“城市房屋征收估價報告”。

2.估價報告編號

估價報告編號為本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號，主要便于估價報告的檔案管理及查閱。估價報告編號應(yīng)反映估價機構(gòu)簡稱、估價報告出具年份，并應(yīng)按順序編號數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號。

3.估價項目名稱

估價項目名稱是根據(jù)估價對象的名稱或位置、估價目的，提煉出的簡潔名稱。如“深圳市羅湖區(qū)布吉路××花園××閣第20層A住宅抵押價值評估”。“深圳市羅湖區(qū)布吉路”表示估價對象的區(qū)位;“××花園××閣第20層A”表示估價對象的名稱，這個名稱是估價對象在價值時點所使用的名稱，也是本估價報告中所使用的名稱;“住宅”表示估價對象的用途，“抵押價值評估”表示估價目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項目建成后有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物，除了價值時點的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點可以在估價報告實物狀況分析中作簡要說明。

4.估價委托人

估價委托人，需要準確無誤地寫明其全稱。當為單位時，應(yīng)寫明其名稱，如“××貿(mào)易有限公司”;當為個人時，應(yīng)寫明其姓名。

5.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

房地產(chǎn)估價機構(gòu)，同估價委托人相對應(yīng)，應(yīng)準確無誤地寫明估價機構(gòu)的全稱。如“××房地產(chǎn)估價有限公司”。

6.注冊房地產(chǎn)估價師

注冊房地產(chǎn)估價師 ，應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號。

7.估價報告出具日期

估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是，估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致。

【案例1-1】 某房地產(chǎn)估價報告封面寫作實例

房地產(chǎn)估價報告

估價報告編號：××估字[2015]第××號

估價項目名稱：××市×× 花園第18層A套住宅房地產(chǎn)價值估價

估價委托人：××市×××貿(mào)易公司

房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司

注冊房地產(chǎn)估價師： ×(注冊號××)、×××(注冊號××)

估價報告出具日期：2015 年8月4日

(二)致估價委托人函的寫作

致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示、致函日期。

1.致函對象，應(yīng)寫明估價委托人的名稱或姓名。

2.估價目的，應(yīng)寫明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。

3.估價對象，應(yīng)寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況。

4.價值時點，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間。

5.價值類型，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱;當所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵。

6.估價方法，應(yīng)寫明所采用的估價方法的名稱。

7.估價結(jié)果，應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明其大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。

8.特別提示，應(yīng)寫明與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的引起估價委托人和估價報告使用者注意的事項。

9.致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。

致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地產(chǎn)估價機構(gòu)的全稱，致函日期為估價報告出具日期。致委托人函中的文字應(yīng)表述準確、簡潔，應(yīng)特別注意估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或者估價技術(shù)報告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。

【案例1一2】 致估價委托人函的寫作實例

××公司：

受貴公司委托，我們對位于××市××區(qū)××路××號的××購物中心房地產(chǎn)的抵押價值進行了估價。估價目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值。價值時點是：2015年5月22日，經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定××購物中心 房地產(chǎn)的抵押價值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣壹拾伍億肆仟捌佰壹拾陸萬伍仟壹佰肆拾元整。單價35 680元/㎡ 。

報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失!估價的詳細結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》《估價技術(shù)報告》。

××房地產(chǎn)估價有限公司

法定代表人：×××

二O一五年十月二十五日

(三)目錄的寫作

估價報告目錄應(yīng)包括：估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件，其中估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告還應(yīng)出現(xiàn)二級目錄。

估價報告目錄的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件的各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。

當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼。

(四)估價師聲明的寫作

估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。不能將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責聲明。

鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏;

2.估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制;

3.注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見;

4.注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。

非鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明，可根據(jù)實際情況對上述內(nèi)容進行適當增減。

注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。

【案例1-3】 估價師聲明的寫作實例

估價師聲明

我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：

(1)我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。

(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。

(4)我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。

(5)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

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(五)估價假設(shè)和限制條件的寫作

估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責估價義務(wù)或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。

估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：

1.一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定;對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。

2.未定事項假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當估價對象無未定事項時，應(yīng)無未定事項假設(shè)。

3.背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。當估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應(yīng)無背離事實假設(shè)。

4.不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。

5.依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。當無依據(jù)不足時，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)。

6.估價報告使用限制，應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年。

估價假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意：①必須披露對估價結(jié)果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結(jié)果的影響進行說明;②估價假設(shè)必須具有針對性;③估價假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進行說明;④不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責義務(wù)等而濫用估價假設(shè)。

【案例1-4】 估價假設(shè)和限制條件的寫作實例

估價假設(shè)和限制條件

(一)一般假設(shè)

1.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

2.估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，我們對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，但未予以核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。

3.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

4.注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

5.估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方;(2)交易雙方無任何利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方了解交易對象、知曉市場行情;(4)交易雙方有較充裕的時間進行交易;(5)不存在特殊買者的附加出價。

6.由于估價委托人告知沒有租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利限制，且注冊房地產(chǎn)估價師無法知曉其真實性，故本次估價以估價對象沒有他項權(quán)利限制為假設(shè)前提。

7.由于估價委托人告知沒有法定優(yōu)先受償情況，且注冊房地產(chǎn)估價師無法知曉其真實性，故本次估價假設(shè)估價對象不存在未被估價人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款。

(二)未定事項假設(shè)

1.估價對象《房屋所有權(quán)證》未記載建筑物的建成年份，估價委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查，估價對象1幢辦公樓、2幢宿舍褸等9幢均建成于2002年，本次估價建筑物的建成年份以實際調(diào)查為準，僅在本報告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本報告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。若至價值時點止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。

3.根據(jù)估價委托人提供的資料，均未記載估價對象的客積率，本次估價采用的容積率以估價對象實際客積率為準。

4.本次估價測算的預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金為估價對象于價值時點以抵押價值進入市場轉(zhuǎn)讓時，賣方需負擔的正常稅費。僅供參考，其預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅全應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計算的為準。

5.估價時象為工業(yè)用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經(jīng)濟壽命，故收益期結(jié)束后尚有建筑物殘余價值。由于估價委托人未能提供估價對象土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，估價人員無法確定其收益期結(jié)束后建筑物殘余價值是否可獲相應(yīng)補償，根據(jù)謹慎原則，本次估價不考慮收益期結(jié)束后的建筑物殘余價值對估價結(jié)果的影響。

(三)背離事實假設(shè)

1.估價結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結(jié)果的影響。當上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。

2.估價結(jié)果未考慮估價對象及其所有權(quán)人已承擔的債務(wù)或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。

(四)不相一致假設(shè)

據(jù)估價委托人提供的南建房權(quán)證房管處字第×××××號《房屋所有權(quán)證》栽，3幢及5幢工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘，實際為鋼結(jié)構(gòu)，與證載不一致，根據(jù)實際情況，本次估價按實際建筑結(jié)構(gòu)即鋼結(jié)構(gòu)進行估價。

(五)依據(jù)不足假設(shè)

無。

(六)估價報告使用限制

1.本估價報告僅用于為估價委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不得用于其他用途。

2.本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。但價值時點后，在報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)果;超過一年，需重新進行估價。

3.本估價報告專為估價委托人所使用，未經(jīng)本估價機構(gòu)同意，不得向估價委托人和報告審查部門之外的單位和個人提供;本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。

4.本報告由×××房地產(chǎn)估價有限公司負責解釋。

5.本報告必須經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章、注冊房地產(chǎn)估價師簽字后方可使用，估價機構(gòu)僅對本報告的原件承擔責任，對任何形式的復(fù)制件概不認可且不承擔責任。

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(六)估價結(jié)果報告的寫作

估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項： ①估價委托人;②房地產(chǎn)估價機構(gòu);③估價目的;④估價對象;⑤價值時點;⑥價值類型;⑦估價原則;⑧估價依據(jù);⑨估價方法;⑩估價結(jié)果;⑩注冊房地產(chǎn)估價師;⑩實地查勘期;⑩估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風險提示。

1.估價委托人

當估價委托人為單位時，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名;當估價委托人為個人時，應(yīng)寫明其姓名和住址。

2.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。

3.估價目的

估價目的應(yīng)說明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。估價目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價結(jié)果報告中不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;

(2)國有土地房屋征收補償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;

(4)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;

(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資決策提供價值參考依據(jù)”。

4.估價對象

不同估價項目的估價對象范圍可能不同?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)等。估價對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、車加油站、高爾夫球場等的易提供價值參考依據(jù)的估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為企業(yè)價值評估。

估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應(yīng)在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達簡單、準確。估價對象的寫作主要包括以下幾方面：1)估價對象基本狀況的說明，應(yīng)概要說明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說明，應(yīng)包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限等;3)建筑物基本狀況的說明，應(yīng)包括建筑物層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度等。

5.價值時點

價值時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應(yīng)的某一特定時間，因此價值時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間及其確定的簡要理由，價值時點應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預(yù)測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

6.價值類型

價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價值、快速變現(xiàn)價值等。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型。因此，估價結(jié)果報告中不同價值類型表述應(yīng)不同，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。具體舉例如下：

(1)抵押估價的價值類型表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

(2)國有土地房屋征收補償估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”;

7.估價原則

估價原則是估價活動所依據(jù)的法則或標準，估價報告應(yīng)說明本次估價所遵循的估價原則的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹慎原則。房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值或價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

(2)遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

(3)遵循價值時點原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

(4)遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

(5)遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

(6)遵循謹慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

8.估價依據(jù)

估價依據(jù)是指估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價標準，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

估價依據(jù)具體表現(xiàn)為以下幾方面：①有關(guān)法律、法規(guī)和政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策;②有關(guān)估價標準，包括房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標準等}③估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料如估價對象的面積、用途、權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料;④房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

所列的估價依據(jù)要有針對性，不能濫列估價依據(jù)，不能將已過時或者失效的估價依據(jù)列出。

9.估價方法

估價方法要說明本次估價所采用的估價方法名稱和定義。所采用的估價方法定義應(yīng)準確、簡明。在估價方法選用說明中，應(yīng)對理論上適用的估價方法進行闡述，并對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由。

當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，宜說明估價測算的簡要內(nèi)容。

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10.估價結(jié)果

估價結(jié)果應(yīng)符合下列要求：

(1)除房地產(chǎn)抵押估價外，當估價對象為單宗房地產(chǎn)時，可按表1-1格式說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值，

(2)除房地產(chǎn)抵押估價外，當估價對象為多宗房地產(chǎn)時，可按表1-2格式說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值;

(3)房地產(chǎn)抵押估價中假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，可按表1-1或表1一2格式說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值;

(4)房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果，可按表1-3格式說明最終評估價值;

(5)當估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外的最終評估價值均應(yīng)注明單價和總價，且總價應(yīng)注明大寫金額;

(6)當最終評估價值的幣種為外幣時，應(yīng)說明國務(wù)院金融主管部門公布的價值時點的人民幣市場匯率中間價，并應(yīng)注明最終評估價值的單價和總價所折合的人民幣價值。

11.注冊房地產(chǎn)估價師

可按表1-4格式寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號，并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名。

12.實地查勘期

應(yīng)說明實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。

13.估價作業(yè)期

應(yīng)說明估價工作的起止日期，具體為自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。

(七)估價技術(shù)報告的寫作

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①估價對象描述與分析;②市場背景描述與分析;③估價對象最高最佳利用分析;④估價方法適用性分析;⑤估價測算過程;⑥估價結(jié)果確定。

1.估價對象描述與分析

估價對象描述與分析主要包括：①估價對象區(qū)位狀況描述與分析;②估價對象實物狀況的描述與分析;③估價對象權(quán)益狀況描述與分析。

估價對象區(qū)位狀況應(yīng)有針對性較詳細描述與分析，其內(nèi)容包括 位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等狀況，其中位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況等。單套住宅的 區(qū)位狀況還應(yīng)包括所處樓幢、樓屋和朝向;交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等;周圍環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。

估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。對土地實物狀況應(yīng)有針對性較詳細描述與分析，其內(nèi)容包括土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、地基、土地開發(fā)程度等;建筑物實物狀況應(yīng)有針對性較詳細說明、分析，其內(nèi)容包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、建成時間，新舊程度、物業(yè)管理使用維護狀況及完損狀況。

估價對象權(quán)益狀況應(yīng)有針對性較詳細描述與分析，其內(nèi)容包括用途。規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。對在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證等的取得情況。

2.市場背景描述與分析

市場背景描述與分析應(yīng) 簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應(yīng)有針對性地較詳細說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素及其影響深度會有所不同。因此不同估價報告的市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

對市場背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序簡要說明估價對象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點說明、分析估價對象所處片區(qū)和本類房地產(chǎn) 市場。

(2)要注意與估價目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、價值時點、評估的價值類型、估價依據(jù)可能不同，因此估價應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同。

(3)要注意與估價方法的對應(yīng)。如采用比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

(4)房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時期內(nèi)的供需狀況及價格走勢進行一定的預(yù)測，預(yù)測結(jié)論應(yīng)是明確的，預(yù)測結(jié)論宜通過相關(guān)數(shù)據(jù)說明對未來市場的判斷。

(5)應(yīng)注意一定時期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響。

(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。

3.估價對象最高最佳利用分析

最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原則分析估價對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。因此進行估價對象最高最佳利用分析時，應(yīng)說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，并有針對性地較詳細分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。

估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)當估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況;

(2)當估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中說明：

1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進行估價;

2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進行估價;

3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進行估價;

4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進行估價;

5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進行估價;

6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價。

當估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

(1)政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認定或處理的，應(yīng)按其認定或處理結(jié)果進行估價;

(2)政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

2)實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。

當根據(jù)估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳利用分析。

4.估價方法適用性分析

估價方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法

等估價方法對估價對象的適用性。(估價方法的適用性包括估價方法的理論適用性與估價對象在價值時點的客觀條件。對理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡述不選用的理由;對理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由;對選用的估價方法，應(yīng)簡述選用的理由并說明其估價技術(shù)路線。

5.估價測算過程

估價測算過程就是要詳細說明所選用的各種估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

6.估價結(jié)果確定

估價結(jié)果確定就是要說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終估價結(jié)果，并較詳細說明最終的估價結(jié)果確定的方法和理由。

(八)估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示

當出具房地產(chǎn)抵押估價報告時，需要進行估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。

估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：①估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響;②假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;③變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。

估價對象風險提示分析主要包括：①關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明;②評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明;③估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點;⑤合理使用評估價值;⑥定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等。

(九)附件

房地產(chǎn)估價報告附件主要需列明以下內(nèi)容：

1.估價委托書復(fù)印件。

2.估價對象位置示意圖。

3.估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片，應(yīng)說明對估價對象進行了實地查勘及進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師。當無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘時，應(yīng)說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。實地查勘的相關(guān)照片應(yīng)包括估價對象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，可不包括估價對象的內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。

4.估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件。當估價委托人不是估價對象權(quán)利人且估價報告為非鑒證性估價報告時，可不包括估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件，但應(yīng)說明無估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件的具體原因，并將估價對象權(quán)屬狀況作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。

5.估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說明對估價對象法定優(yōu)先受償權(quán) 設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款進行了調(diào)查，并應(yīng)提供反映估價對象法定優(yōu)先受償款的資料。當不是房地產(chǎn)抵押估價報告時，可不包括該情況。

6.可比實例位置圖和外觀照片。當未采用比較法進行估價時，可不包括該圖和照片。

7.專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見。

8.估價所依據(jù)的其他文件資料。

9.房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復(fù)印件。

10.注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件。