2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》成本法概述

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成本法概述

一、成本法含義，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法也稱為積算法,求得的價(jià)值也稱為積算價(jià)格。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

二、成本法的理論依據(jù)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論--商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。成本法中拆舊可以視為對(duì)房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，即將估價(jià)對(duì)象假定為新的狀況下的重新價(jià)格調(diào)整為實(shí)際上是舊的狀況下的價(jià)格。成本法與市場(chǎng)法本質(zhì)的區(qū)別在于看重新購(gòu)建價(jià)格或可比實(shí)例價(jià)格的來(lái)源方式，若重新購(gòu)建價(jià)格是直接還原于市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格，則就屬于市場(chǎng)法，若是通過(guò)價(jià)格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法。不過(guò)，成本法價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取會(huì)用市場(chǎng)法。

三、成本法適用的對(duì)象和條件，只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于很少交易、又沒(méi)有收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評(píng)估建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。

在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本,成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。價(jià)格等于"成本加平均利潤(rùn)"是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

要注意如下三個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。三是應(yīng)地客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。

成本法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。

四、成本法估價(jià)的操作步驟：①弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。