2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

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一、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義

含義：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)須依據(jù)估價(jià)目的來確定

二、為何要遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不斷變化，房地產(chǎn)市場不斷變化，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也不斷變化

時(shí)間變化，房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生變化

估價(jià)不可能也不必要評估估價(jià)對象在所有時(shí)間上的價(jià)值

三、確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義

說明評估價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間 □是評估估價(jià)對象價(jià)值的時(shí)間界限。

四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)估價(jià)的要求—估價(jià)時(shí)點(diǎn)的設(shè)置

在具體一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或未來，是由估價(jià)目的決定的，且所對應(yīng)的估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)有所不同。

在估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系。

評估估價(jià)對象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)不總是總“現(xiàn)在”，可以是過去(回顧性估價(jià))、未來(預(yù)測性估價(jià))。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

五、現(xiàn)實(shí)中各種估價(jià)目的的估價(jià)，其價(jià)格時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大多對估價(jià)結(jié)果有爭議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)。估價(jià)對象狀況(產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況等)、房地產(chǎn)市場狀況要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場狀況、估價(jià)對象狀況可能發(fā)生了變化。

2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多為房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件。房屋征收：實(shí)施拆遷后，市場狀況(繁華度)變差了，作為征收補(bǔ)償目的以原繁華度下狀況估價(jià)。

3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，包括在建工程估價(jià)。

4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估期房價(jià)值。評估房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致;②估價(jià)對象狀況(期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等)，應(yīng)與拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)。

5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況下，持別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。

現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)。由于估價(jià)目的不同，可能同時(shí)存在著下列三種估價(jià)：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少;②估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間(如10個(gè)月)后將建成中的狀況，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少;⑦估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建上積經(jīng)過一段時(shí)間(如10個(gè)月)后將建成中的狀況，該狀況的房地產(chǎn)在未來建成時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值是多少。