2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》直接資本化法

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直接資本化法

一、直接資本化法概述

㈠直接資本化法的含義和基本公式

□含義：是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為估價對象價值的方法。未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的預(yù)期收益，其種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

□資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即： 資本化率=年收益/價格

□利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化常用的是下列公式： V=NOI/ Y

式中 V——房地產(chǎn)價值;NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R——資本化率

□利用市場提取法求取資本化率的具體計算公式為： R=NOI/V

□收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價格/年收益

□利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

㈡幾種收益乘數(shù)法

對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier，GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.毛租金乘數(shù)法

是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：

房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)

毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即： 毛租金乘數(shù)=價格/毛租金

毛租金乘數(shù)是經(jīng)常所講的“租售比價”。采用月租金轉(zhuǎn)換為價值時，采用通過月租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù);當采用年租金轉(zhuǎn)換為價值時，要采用通過價格除以年租金求得的毛租金乘數(shù)。

優(yōu)點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。缺點：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。

毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。

2.潛在毛收入乘數(shù)法

是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即： V=PGI×PGIM

潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即： PGIM=V/PGI

與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金外的收入，未考慮房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。

如估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率差異是暫時的，且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。該方法適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

3.有效毛收入乘數(shù)法

是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即： V=EGI×EGIM

有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即： EGIM=V/EGI

優(yōu)點：不僅考慮了房地產(chǎn)租金外的收入，還考慮了空置率。缺點：沒有考慮運營費用的差異，只用于做粗略的估價。

4.凈收益乘數(shù)法

含義：是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：

V=NOI×NIM

凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI

凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即： V=N0I/R

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二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

資本化率和收益乘數(shù)都可采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關(guān)系及投資組合技術(shù)求取。

通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM

上述公式的來源是：因為 Ro=NOI/V

所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得：Ro=NIR/EGIM

如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收人乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。

三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率R和報酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。A.資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率;報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。B.資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算)，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力;報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/Y R=Y

在凈收益每年不變但收益期限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

V=A/(Y-g) R=Y-g

在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的。報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系;而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。判斷

四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

㈠直接資本化法的優(yōu)缺點

優(yōu)點：①不需要預(yù)測未來許多年凈收益，通常只需要測算來來第一年收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場實際情況;③計算過程較為簡單。

直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。

㈡報酬資本化法的優(yōu)缺點

優(yōu)點：①指明了房地產(chǎn)價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風險投資也可以求取適當?shù)膱蟪曷省?/p>

報酬資本化法需預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。

當相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。