房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)?
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【摘要】"房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!
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問(wèn)題：
房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)?
答疑：
一、拍賣價(jià)格一般低于公平市價(jià)
公平市價(jià)是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日預(yù)期可合理地出售的最好價(jià)格。其假設(shè)條件為：
1、一個(gè)自愿的出售者;
2、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)狀況下面進(jìn)行議價(jià)銷售的合適的時(shí)期;
3、交易期間房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定狀態(tài);
4、房地產(chǎn)價(jià)格完全受公開(kāi)市場(chǎng)影響;
5、不考慮購(gòu)買者因特殊興趣而給予的任何附加報(bào)價(jià)。
房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的形成一般都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)所以不是自愿的賣主。其次拍賣價(jià)格沒(méi)有經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)時(shí)期完成交易，而是在拍賣日公開(kāi)競(jìng)投，買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以便吸引買家競(jìng)投;所以，評(píng)估出來(lái)的拍賣價(jià)格一般較公平市價(jià)偏低。
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二、拍賣價(jià)格要考慮快速變現(xiàn)
由于拍賣期短，有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn);因此，拍賣價(jià)格必須考慮變現(xiàn)的速度，“寧估其少，勿估其多。”即確保賣出去的成功。鑒于上述原因，拍賣價(jià)格一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格。
三、拍賣價(jià)格與抵押價(jià)格既有聯(lián)系又有區(qū)別
抵押價(jià)格是一種預(yù)期價(jià)格，一般在基于同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及歷經(jīng)貸款時(shí)限后抵押房地產(chǎn)實(shí)物狀況發(fā)生的變化來(lái)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)格。
拍賣價(jià)格即拍賣日對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣的底價(jià)。這個(gè)價(jià)格的評(píng)估要參考抵押價(jià)格。但是拍賣時(shí)期房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時(shí)期房地產(chǎn)的狀況存在一定差距，所以拍賣價(jià)格又不能等同抵押價(jià)格。
四、拍賣價(jià)格應(yīng)考慮消費(fèi)者的心理因素和購(gòu)買者的額外支出。
購(gòu)買拍賣房地產(chǎn)的消費(fèi)者，在購(gòu)買前期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格，使得拍賣房地產(chǎn)價(jià)格較低;同時(shí)，由于競(jìng)買拍賣購(gòu)得的房地產(chǎn)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)要比正常交易購(gòu)買的房地產(chǎn)多支付約為標(biāo)的額的5%的拍賣費(fèi)。因此，使得拍賣購(gòu)得的房地產(chǎn)成本增加，而使之購(gòu)房者希望得到較低的價(jià)格，以彌補(bǔ)該項(xiàng)支出。
五、拍賣價(jià)格的最終確定還必須考慮其他因素：一是拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給需求，二是拍賣付款方式，三是政府有關(guān)部門收取的各項(xiàng)稅費(fèi)等情況。
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