房地產(chǎn)抵押估價的特殊性?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)抵押估價的特殊性?

　　答疑：

　　(一)房地產(chǎn)抵押貸款行為的貸款的特殊性。房地產(chǎn)抵押貸款雖是房地產(chǎn)交易的一種，但它具有自身的特點：

　　1、在抵押期間，抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式。房地產(chǎn)抵押的目的是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供擔(dān)保，其特點是抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。就抵押權(quán)人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的在于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保，而不是取得抵押物或變賣抵押物;就抵押人而言設(shè)定抵押權(quán)的根本目的也是為如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保，轉(zhuǎn)移的是抵押權(quán)而不是抵押物。只是在抵押期滿，抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法變賣抵押物優(yōu)先受償，所以履行債務(wù)提供擔(dān)保是房地產(chǎn)抵押的目的，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式是房地產(chǎn)抵押的一個特點，不同于房地產(chǎn)交易之處。

　　2、抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在抵押期間具有未來的不確實性。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)因為在抵押期間，抵押人能否按抵押合同償還債務(wù)尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務(wù)，抵押權(quán)人將依法處分抵押房地產(chǎn)，但如果抵押人到期償還了債務(wù)，則將收回抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)。

　　3、房地產(chǎn)抵押權(quán)能的特殊性。房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種處分權(quán)，它不以利用標(biāo)的物實體為目的，它能給抵押權(quán)人帶來的經(jīng)濟利益實際上是一種經(jīng)濟補償，國家建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第四十七條規(guī)定，處分房地產(chǎn)應(yīng)支付的費用及應(yīng)繳納的稅金，要優(yōu)于抵押權(quán)人的受償權(quán)。由此可見，抵押權(quán)人還不能夠得到處分抵押房地產(chǎn)的全部價款，而只有優(yōu)先受償權(quán)。

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　　4、房地合一性。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，這三個概念是從經(jīng)濟的角度對房地產(chǎn)資產(chǎn)形式所作的分類。商品經(jīng)濟中，房地產(chǎn)代表著房屋建筑的經(jīng)濟價值，地產(chǎn)代表著土地的經(jīng)濟價值，由于房屋土地在物質(zhì)屬性上具有連帶關(guān)系，致使這兩種資產(chǎn)形成也有緊密的連帶關(guān)系。因此，房屋不能單獨進行抵押，需以整個房地產(chǎn)作抵押。

　　(二)房地產(chǎn)抵押估價基本事項的特殊性。房地產(chǎn)抵押貸款形為的特殊性決定了房地產(chǎn)抵押估價基本事項也具有特殊性。

　　1、估價目的的特殊性。在房地產(chǎn)的基本事項中，估價目的是最重要的因素，其它各項基本事項旨受其制約。因此，在房地產(chǎn)抵押估價時，首先應(yīng)知道估價目的。估價來源于對各種估價的需要，而估價結(jié)果就是要滿足抵押貸款這一經(jīng)濟活動的需要，這個滿足就體現(xiàn)在能確保債權(quán)的全部收回。從這可知，房地產(chǎn)抵押估價目的是確定作為抵押的房地產(chǎn)的可擔(dān)保價值，從而確定貸款額。

　　2、估計對象的合法性。從估價目的出發(fā)，房地產(chǎn)抵押估價對象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產(chǎn)，因此要求作為估價對象的房地產(chǎn)必須合法，即房地產(chǎn)抵押評估必須是抵押人的合法擁有，產(chǎn)權(quán)的確無爭議的，而且符合有關(guān)法律法規(guī)標(biāo)的物的設(shè)定范圍，房地產(chǎn)評估機構(gòu)才能進行評估。凡國家法律規(guī)定不得設(shè)為抵押的房地產(chǎn)自然不能作為抵押估價的對象。

　　3、抵押價格的內(nèi)涵。就權(quán)利狀態(tài)而言，房地產(chǎn)抵押估價對象的權(quán)利狀態(tài)是抵押權(quán)，因此房地產(chǎn)抵押估價所要得到的估價額，其價格類型為抵押權(quán)的價格。按照房地產(chǎn)價格的基本原理，一項房地產(chǎn)權(quán)利的價格是由該項權(quán)利能給其持有人所帶來的經(jīng)濟收益，實際上是一種經(jīng)濟補償，即當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨醇s償還債務(wù)時，抵押物經(jīng)拍賣所得價款中實際可用于清償?shù)盅嘿J款債務(wù)的部分。這就使得抵押權(quán)價格內(nèi)涵較為復(fù)雜。首先，抵押物的拍賣由于展示時間的限制，交易情況顯然不同于正常的房地產(chǎn)市場交易，其價格通常低于正常市場價格。所以可認(rèn)為抵押物的拍賣價格是一種類似于企業(yè)破產(chǎn)的清算價格。其次，抵押房地產(chǎn)的拍賣價格，是抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額價格，它的價值實體包含兩個部分：所有者權(quán)益和負債。抵押權(quán)是依據(jù)所有權(quán)來設(shè)定的。故而只能從抵押房地產(chǎn)的所有者權(quán)益部分得到清償，因此抵押房地產(chǎn)的負債(如欠付的工程款)應(yīng)從抵押房地產(chǎn)清算價格中扣除。

　　另外，抵押房地產(chǎn)的拍賣過程中要發(fā)生拍賣費用，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)須交納稅金，這些項目因不能用于清償債務(wù)而應(yīng)從拍賣價款中扣除。所以抵押權(quán)價格的內(nèi)涵可表述為：抵押權(quán)價格=抵押物的清算價格.抵押物負債總額一稅金一拍賣費用。

　　4、估價時點的確定。房地產(chǎn)抵押估價的估價時點應(yīng)為抵押權(quán)交割時點，這個時點通常不會距提出抵押估價要求的時點太遠，所以一般情況下可以以估價人員對抵押房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘的時點為估價時點。

　　房地產(chǎn)抵押的清算價格對應(yīng)于抵押房地產(chǎn)拍賣的時點，這一點如何來確定呢?一般的抵押貸款是一次性還款，貸款期一般在半年至三年的時間，這時可將拍賣時點定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講，在還款期內(nèi)任何時候只要債務(wù)人不能按約還款，銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時點，拍賣價格不盡相同即使還款期內(nèi)房地產(chǎn)抵押價格穩(wěn)定不變，不同時點的拍賣價格折現(xiàn)為估價時點的價值也不同。以擔(dān)保的目的而言，顯然只能以還款期內(nèi)預(yù)期變現(xiàn)價格現(xiàn)值最低值為擔(dān)保依據(jù)。還款期內(nèi)預(yù)期拍賣價格現(xiàn)值最低值可能出現(xiàn)的時點為兩點，一是還款期內(nèi)預(yù)期價格走勢的最低點。二是還款期的終點(因其貼現(xiàn)期最長)在開發(fā)項目抵押貸款中，還款期的終點也通常是現(xiàn)實中銀行要求處分抵押物的時點，因此實務(wù)操作中應(yīng)取兩點中現(xiàn)值較低的一點為拍賣時點。

　　抵押物負債總額對應(yīng)的時點應(yīng)為抵押交割的時點，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)這樣才使交割時抵押權(quán)價格能客觀反映房地產(chǎn)抵押的價值。如前所述，抵押權(quán)交割的時點即為估價時點，可以估價人員現(xiàn)場勘察時點為準(zhǔn)。拍賣費用和有關(guān)稅費都是發(fā)生在抵押房地產(chǎn)拍賣時點，一般這兩種費用在抵押權(quán)交割時點與拍賣時點變動不會太大，故可直接采用抵押權(quán)交割時點的值。

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