商品房貸款抵押的法律特征?

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　　問題：

　　商品房貸款抵押的法律特征?

　　答疑：

　　1.預購商品房貸款抵押應訂立書面合同，該合同具有從屬性。預購商品房貸款抵押合同是商品房預售合同中的買方購房者與銀行締結的借貸合同之擔保合同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)它是借貸合同的從合同，以借貸合同的合法有效存在為前提，如果借貸合同無效，抵押合同當然無效。

　　2.主債權的專用性。預購商品房貸款抵押所擔保的主債權是具有專項用途的，主債權只能是商品房預購人向貸款銀行所借的用于支付其所預購的商品房除首期付款外的其余購房款。也就是說，預購的商品房所擔保的主債權是用于支付購買該商品房的款項。從某種程度上講，主債權與抵押物具有不可分的關聯(lián)性。而傳統(tǒng)民法抵押理論中主債權卻不受此限制。

　　3.抵押標的物的不特定性。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)由于預購商品房貸款抵押的標的物是尚未動工興建或正在建設的商品房，抵押標的往往是不特定的不具體的無形的“物”。這也與傳統(tǒng)民法中抵押物的特性相沖突。

　　4.抵押標的物的實質是一種期權。由于預購商品房貸款抵押的標的物是預購的商品房，而此時抵押人所預購的商品房往往是尚未建造或正在建造，故其實質是一種期待權。它是既得權的對稱。期待權的本質在于對當事人獲得將來利益可能性保護。這一特性突破了傳統(tǒng)民法抵押理論中否定以期待性利益作為抵押權標的物的舊定勢，是對傳統(tǒng)民法抵押理論的發(fā)展。

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　　5.抵押合同當事人的特殊性。一般民法理論中的抵押合同，只有抵押人和抵押權人。而在預購商品房貸款抵押合同中，除了作為抵押人的預購人和作為抵押權人的貸款銀行外，還存在一個特殊的人物，那就是作為商品房預售人的開發(fā)商。由于其身份的特殊，法律也對其作也了一些特殊的規(guī)定。由于抵押標的物是尚未存在的商品房，只是一種期待權，而這種期待權在將來能否及時全面地變成現(xiàn)實的成品房，主要取決于開發(fā)商的履約行為。只有開發(fā)商全面及時地履行合同，預購的商品房才會在合同約定的時間內(nèi)變成成品房。而房地產(chǎn)市場是有風險的，是—種較長線的投資。期待權能否變成現(xiàn)實的所有權，除了開發(fā)商主觀努力外，還有一些諸如政策性調(diào)整等客觀因素的影響。因此，開發(fā)商不能履約的風險還是不同程度存在。因此，在預購商品房貸款抵押中，首先，開發(fā)商進行商品房預售必須符合法律規(guī)定的條件。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其次，在預購商品房貸款抵押合同中，開發(fā)商往往被要求承擔連帶保證責任，以提高購房者、銀行合法權益的保護力度。

　　6.抵押標的物占用、管理人的特殊性。對于抵押期間抵押標的物由誰占用與管理，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》只在第36條規(guī)定：“已作抵抑的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查管理情況。”該規(guī)定沒有區(qū)分預購商品房貸款抵押、成品房抵押和在建工程抵押。由于預購商品房貸款抵押期間，抵押人(預購人)所預購的商品房是尚未建造或正在建造，而在整個建造過程中，建筑物都由開發(fā)商控制，抵押人根本無法介入，更談不上履行占用與管理義務。在預購商品貸款抵押中，若一味強求由預購人來履行占用與管理的義務，則勢必造成占用管理義務人無法實際控制建筑物，而實際控制、占用建筑物的人卻無須承擔管理義務的現(xiàn)象。這是權利義務不對等的不公正的體現(xiàn)。從法理上講，抵押物的“占用”與“管理”主體應該是一致的，即占用人應承擔管理的義務，而不能將二者分割開。在預購商品房貸款抵押中，由于實際占用人是開發(fā)商，因此抵押標的物的管理人也應是開發(fā)商，而不應是預購商品房貸款抵押中的抵押人(預購人)。這也是對傳統(tǒng)抵押理論的重大突破。

　　7.抵押期間的階段性。“以預購商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。因此，商品房未建成時，貸款抵押適用預購商品房貸款抵押制度。一旦商品房竣工，當事人領取了房屋產(chǎn)權證和土地使用權證后，抵押物即成了特定物，此時適用—般的成品房房地產(chǎn)抵押制度。

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