房地產(chǎn)拍賣的注意事項?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)拍賣的注意事項?

　　答疑：

　　(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

　　(1)拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復查封。

　　(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。

　　(3)如果拍賣標的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設計批文等。

　　(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權(quán)。

　　(7)房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應在公告中說明，并按照國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定辦理。

　　(8)建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣價格的評估

　　基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。

　　(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如果是法院委托的抵債標的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務。

　　(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

　　(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項，承擔的風險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。

　　(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關費用、稅費

　　1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請書;(2)當事人身份證明或單位合法資格證明;(3)委托書及代理人身份證明;(4)房地產(chǎn)權(quán)證;(5)拍賣成交確認　書;(6)房屋平面圖及地籍圖;(7)出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;(9)拍賣公告;(10)其他有關文件。

　　其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同;人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

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　　2.應繳費用和相關稅費

　　房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：(1)拍賣傭金;(2)營業(yè)稅及其附加;(3)印花稅;(4)契稅;(5)交易手續(xù)費;(6)評估費;(7)登記費;(8)合同公證費等;

　　(四)在建工程拍賣應注意事項

　　1.應詳細核查項目狀況

　　(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;

　　(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)取得產(chǎn)權(quán)證書;

　　(3)政府相關管理各部門的批準文件是否齊全。包括建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預售許可證是否取得等等;

　　(4)房地產(chǎn)建設的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%;

　　(5)政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況;與項目其他參與人的合同和費用支付情況;

　　(6)有多個債權(quán)人的工程項目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;

　　(7)在建工程項目是否存在抵押行為;

　　(8)在建工程是否預售。

　　2.在建工程拍賣需要申請和審核

　　拍賣前，在建項目的權(quán)利人應當向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

　　3.拍賣成交后的手續(xù)處理

　　(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應注意事項

　　1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預售(銷售)許可證辦理情況;

　　2.土地使用權(quán)款項是否付清;

　　3.房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。

　　(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應注意事項

　　(1)破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)應由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認證的資產(chǎn)評估價構(gòu)進行評估;

　　(2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關規(guī)定在拍賣前完成有關手續(xù);

　　(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機構(gòu)進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。

　　(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

　　有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

　　(1)拍賣標的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金;如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權(quán)證。

　　(2)拍賣標的有土地使用權(quán)證，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)未辦理房屋所有權(quán)證，須報請有關部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補辦手續(xù)后后方可拍賣。

　　(3)拍賣標的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。

　　(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應向有批準權(quán)的人民政府報批。

　　(5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續(xù)。

　　(6)拍賣標的設定抵押權(quán)或重復設定抵押權(quán)問題。

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