2017年房地產估價師《經營與管理》房地產市場的投資周期

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　　房地產市場的投資周期：

　　隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流呈現出周期性變動，形成投資周期。

　　(1) 當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。在這段時間 , 市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)承受不住財務壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權人收回拍賣。

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　　(2) 隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。

　　(3) 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發(fā)，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。而存量房地產的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)自然周期進入第四階段。

　?、敕康禺a市場自然周期和投資周期之間的關系

　　房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

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