2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》合法原則

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　　合法原則知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：

　　合法原則：

　　1.合法原則(掌握)

　　合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象權(quán)益上的價(jià)值。因?yàn)楹戏ǖ臋?quán)益不同，房地產(chǎn)價(jià)值可能有很大的差異。

　　房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)值，估價(jià)對象的權(quán)益必須依法判定，不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的

　　合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象。

　　評估值一般都大于0，也有可能等于或小于0。

　　實(shí)踐操作

　　在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)。

　　房屋權(quán)屬證書有兩種：房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)利證

　　土地權(quán)屬證書有四種：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書

　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以土地用途管制和規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

　　在依法判定的處分權(quán)方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、規(guī)章政策或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價(jià)值為0.

　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國家的價(jià)格政策。

　　估價(jià)所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格必須合法。

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　　【重點(diǎn)】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運(yùn)用

　　法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)(法律允許的除外)、各類公益設(shè)施(注意區(qū)分：公益單位公益設(shè)施以外的其他財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)是可以抵押的)、產(chǎn)權(quán)不明有爭議的財(cái)產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封扣押和監(jiān)督的財(cái)產(chǎn)。

　　不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)、公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)、文物、依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)、被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)、其他;空置3年以上的房地產(chǎn)。

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象。違法違章建筑物抵押無效

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象

　　出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;投資總額的25%、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;形成房屋的要有房屋所有權(quán)證書。

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　　共有房地產(chǎn)需要共有人書面同意才能以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　評估尚未竣工，或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個月內(nèi)的抵押價(jià)值，扣除法定優(yōu)先款時(shí)，應(yīng)首先扣除拖欠工程款。

　　建設(shè)工程款包括人工、材料等實(shí)際支出，但是不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。

　　優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)

　　評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變成出讓地時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金劃撥土地使用權(quán)拍賣時(shí)，拍賣價(jià)款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。(保護(hù)國家土地利益)

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　　【重點(diǎn)】合法原則在房屋征收估價(jià)中的運(yùn)用

　　違法建筑和超期臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，其評估價(jià)值為0.

　　被征收房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);性質(zhì)、用途、面積不明時(shí)，由市縣級政府組織有關(guān)部門對未登記的建筑物進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

　　有規(guī)定從規(guī)定、無規(guī)定依慣例、無慣例找老師、老師不行找自己。

　　法律依據(jù)有沖突時(shí)，“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”原則，解決法的適用沖突問題

　　法律的效率等級：憲法>法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章

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