2015年房地產估價師《理論與方法》知識點第八章3節(jié)

　　【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《案例分析》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》知識點第八章3節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了成本法的基本公式的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第三節(jié) 成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式：

　　把房地產作為一個整體采用成本法估價的基本公式為：

　　房地產價值一房地產重新購建價格一房地產折舊

　　例如，求取某舊房的價值，通過市場法得到同類新房的價值(即房地產重新購建價格，通常為單價)，然后減去舊房的土地使用期限縮短、建筑物陳舊等造成的價值減損(即房地產折舊)。但如前所述，這種成本法本質上是市場法。

　　把房地產分解為土地和建筑物兩個組成部分采用成本法估價的基本公式為：

　　房地產價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格一建筑物折舊

　　把土地當作“原材料”模擬房地產開發(fā)經營過程采用成本法估價的基本公式為：

　　上述公式可根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產;②舊的房地產。

　　適用于新開發(fā)的房地產的基本公式：

　　新開發(fā)的房地產可分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。在實際運用成本法評估新開發(fā)的房地產價值時，一般是模擬房地產開發(fā)經營過程，在本章第二節(jié)房地產價格構成的基礎上，根據(jù)估價對象及當?shù)氐膶嶋H情況進行價值測算。

　　(一)適用于新開發(fā)的房地的基本公式

　　(二)適用于新開發(fā)的土地的基本公式

　　新開發(fā)的土地包括征收集體土地并進行"三通一平"、"五通一平"等基礎設施建設和場地平整后的土地，征收國有土地上房屋并進行基礎設施改造和場地平整后的土地，填海造地，開山造地等。

　　(三)適用于新建成的建筑物的基本公式

　　新建成的建筑物價值為建筑物建設成本及與該建設成本相應的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，不包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

　　適用于舊的房地產的基本公式：

　　成本法的典型估價對象是舊的房地產。舊的房地產可分為舊的房地和舊建筑物兩種情況。

　　(一)適用于舊的房地的基本公式

　　在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊的房地價值=房地重新購建價格一建筑物折舊

　　或者

　　舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格一建筑物折舊

　　上述兩個公式分別對應的是求取房地重新購建價格的第一個路徑和第二個路徑，具體見本章第四節(jié)中的房地重新購建價格的求取思路。

　　(二)適用于舊建筑物的基本公式

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價值一建筑物重新購建價格一建筑物折舊