2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

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　　房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

　　包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　社會環(huán)境：指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。

　　政治環(huán)境：指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指在整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動。如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　金融環(huán)境：指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　　房地產(chǎn)法律制度環(huán)境：指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。

　　技術(shù)環(huán)境：一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向。

　　資源環(huán)境：指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　國際環(huán)境：指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　由社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分別決定的社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。其中：①社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;②經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;③ 政策因素：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策。