2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容"，本文系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點知識匯總

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況，所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應進一步細分為若干因素的調(diào)整。由于構成房地產(chǎn)狀況的因素多而復雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關鍵。

　　(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(包括所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(包括進、出的方便程度)、周圍環(huán)境和景觀(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等)、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　(二)實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積(大小)、形狀(規(guī)則與否)、進深、寬深比、地勢(高低)、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模(建筑面積大小)、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、使用率(得房率)、層高、完損程度(包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　(三)權益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。進行權益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權益狀況下的價格。

　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權利性質(zhì)與估價對象的權利性質(zhì)相同的前提下，權益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關內(nèi)容。