2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)房地產(chǎn)的價(jià)格和估價(jià)知識

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　　房地產(chǎn)的價(jià)格和估價(jià)知識

　　房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要具備3個(gè)條件：①有用性;②稀缺性;③有效需求。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有：①房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大;②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格;③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的價(jià)格;④房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的;⑤房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。

　　某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。

　　最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值。 使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價(jià)值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例;通常用貨幣來衡量;(即：交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品)

　　沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評價(jià)。

　　市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值。市場價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。

　　大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。

　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價(jià)格可分為：正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。

　　在賣方市場下，成交價(jià)格往往是偏高的;在買方市場下，成交價(jià)格往往是偏低的。

　　市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格。

　　理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。

　　原始價(jià)值，也稱原值、原價(jià)、歷史成本、原始購置成本。是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支 出。原始價(jià)值是始終不變的。

　　帳面價(jià)值又稱帳面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提會(huì)計(jì)折舊后的余額。帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。

　　從政府對價(jià)格管制或干預(yù)的程度來看，價(jià)格有：1、市場調(diào)節(jié)價(jià);2、政府指導(dǎo)價(jià);3、政府定價(jià)。

　　市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。(如：商品房出售價(jià))