2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點(diǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

　　【摘要】為了幫助考生全面復(fù)習(xí)2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試課程，系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點(diǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的"，主要闡述了價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的的知識點(diǎn)，供大家參考，祝學(xué)習(xí)愉快!

　　價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

　　在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價方法進(jìn)行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)：

　　“6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進(jìn)行。”

　　“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”

　　“6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，……”在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”：“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。”

　　由此可見，針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上通過前面的簡單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排除允許的誤差后，各種方法估價得出的結(jié)論應(yīng)該是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。

　　當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”看上去，這是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

　　“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法。”

　　可以更明確一點(diǎn)說，這只是一條過渡性的規(guī)定。我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價目的下的估價”的一條規(guī)定：

　　“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。”

　　從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價對象的，而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價目的的。綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估

　　6價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。