城鎮(zhèn)化定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)“黃金期”
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新型城鎮(zhèn)化是一個龐大而綜合的戰(zhàn)略，雖然新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容不是房地產(chǎn)，但龐大農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求以及棚戶區(qū)、城中村的改造無疑將使房地產(chǎn)行業(yè)大幅受益。就此可以推斷，房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展機(jī)會。
《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的發(fā)布給城鎮(zhèn)化道路指明了大方向。分析人士認(rèn)為，規(guī)劃的亮點(diǎn)在于強(qiáng)化城市群建設(shè)，增強(qiáng)中心城市的輻射帶動作用和推動區(qū)域一體化建設(shè)。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，有關(guān)“黃金期”的爭論一直存在，而業(yè)內(nèi)則有觀點(diǎn)認(rèn)為，這份規(guī)劃將房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金期”定了主基調(diào)。
不可否認(rèn)，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過程中仍然會起到拉動內(nèi)需的作用。今年前兩月樓市量價均顯得“小陽春”成色不足，反而是“倒春寒”意味明顯，導(dǎo)致看衰的論調(diào)又起。國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)的公布，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從短期內(nèi)來看，意味著房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，這將帶動2014年市場成交量從當(dāng)下開始持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格的持續(xù)回升。
規(guī)劃會帶來何種影響?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)發(fā)布之后，2014-2015年各個城市地方版的發(fā)展規(guī)劃會逐步密集出臺，這些城市級別的發(fā)展規(guī)劃出臺對于單個城市的房地產(chǎn)市場影響是較為明顯的，從短期內(nèi)來看，會影響一個城市熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)市場需求的集中爆發(fā)，扭轉(zhuǎn)年初整個市場基本面欠佳的狀況，刺激市場在第二季度迅速復(fù)蘇并好轉(zhuǎn)，最終形成量價齊升的局面。
以上被認(rèn)為是一個短期影響，而中長期的影響則要從房企的戰(zhàn)略布局來分析。新規(guī)劃將會影響品牌開發(fā)企業(yè)的布局戰(zhàn)略，品牌開發(fā)企業(yè)更多的會將自己的布局戰(zhàn)略集中在城市群城市圈的核心城市或區(qū)域，聚焦一二線城市仍然是大多數(shù)品牌開發(fā)商的不變的選擇。但是，在城市群城市圈大規(guī)劃背景下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及同城化效應(yīng)也將帶動一部分開發(fā)企業(yè)到中心城市周邊的城市進(jìn)行布局投資。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認(rèn)為，《規(guī)劃》出臺后，房企會對三四線城市進(jìn)行新的等級排序，發(fā)展活力好的城鎮(zhèn)將優(yōu)先納入?yún)^(qū)域拓展的計(jì)劃中，而次發(fā)達(dá)的區(qū)域則成為備選項(xiàng)。旅游地產(chǎn)、中小型產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域，均能捕獲較好的投資潛力和市場前景。
盡管如此，受供需關(guān)系的改變和以人為核心的城鎮(zhèn)化邏輯影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是大勢所趨，其對經(jīng)濟(jì)的拉動作用將發(fā)生變化。有分析人士指出，不能將房地產(chǎn)業(yè)作為下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的支柱產(chǎn)業(yè)，鋼鐵、水泥、平板玻璃等行業(yè)需求轉(zhuǎn)好和景氣回升的預(yù)期可能會落空。
未來十年，房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用依然會存在，但并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是基于對人的生活品質(zhì)提升要求的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這意味著房地產(chǎn)拉動的下游行業(yè)發(fā)生了重要轉(zhuǎn)變。國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示，未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級的調(diào)整周期，行業(yè)依然會有所作為，但表現(xiàn)不再是急切地蓋房子，而是更好地規(guī)劃小區(qū)的功能，加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)，改善居住環(huán)境，房屋更加節(jié)能環(huán)保，而室內(nèi)的裝修則更加智能化。與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型相伴隨的是消費(fèi)拉動作用的增強(qiáng)和第三產(chǎn)業(yè)的崛起。
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