濟南城市綜合體的“熱開發(fā)”與“冷思考”

更新時間：2012-08-13 09:40:09 來源：|0

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摘要一個個城市綜合體的出現(xiàn)，方便了濟南市民的生活，也帶動了濟南的現(xiàn)代化發(fā)展。

　　年來，城市綜合體的迅速崛起，占據(jù)了濟南越來越多的區(qū)域，短短幾年，隨著西客站的建立、東部拓展、老區(qū)改造，一個個新的城市綜合體拔地而起，萬達廣場、綠地繽紛城、世茂國際廣場……一個個城市綜合體的出現(xiàn)，方便了濟南市民的生活，也帶動了濟南的現(xiàn)代化發(fā)展。

　　在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本逐漸提高的背景下，“高端城市綜合體”這一開發(fā)模式彰顯了房企的全新選擇邏輯。隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，這種綜合了商業(yè)、辦公、住宅、賓館、休閑廣場等多種元素為一體的“城中之城”，都以特有的活力讓城市充滿了令人欣喜的表情。

　　市場：城市綜合體正在改變濟南

　　作為山東省政治、文化、經(jīng)濟中心，濟南擁有良好的商業(yè)氛圍，并隨著濟南城市建設(shè)的不斷升級和優(yōu)化。據(jù)濟南城市規(guī)劃局介紹，濟南未來幾年將重點建設(shè)十幾個城市綜合體，主要集中在西客站片區(qū)、泉城路標(biāo)志區(qū)、奧博文片區(qū)等。隨著這些項目的動工和建成，濟南的城市建設(shè)將會發(fā)生翻天覆地的變化。

　　濟南市中區(qū)充分發(fā)揮經(jīng)四路、經(jīng)七路金融商務(wù)聚集區(qū)的優(yōu)勢，初步形成了以魏家莊區(qū)域為核心的中央金融區(qū)。其中萬達廣場作為首批進駐的城市綜合體項目更加快了此片區(qū)的發(fā)展進程，百萬平方米城市綜合體，除了是對中央金融區(qū)城市功能強有力的補充，更將憑借其多元的城市核心價值，引領(lǐng)中央金融區(qū)的發(fā)展，刺激整座城市的繁華。

　　位于泉城路的濟南世茂國際廣場是城市綜合體的又一耀眼之作。打破了傳統(tǒng)的商業(yè)格局，商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店、500強企業(yè)山東總部寫字樓、世茂百貨等七大高端業(yè)態(tài)的建立，使其成為一個地標(biāo)型的國際高端商業(yè)綜合體，也將成為濟南市乃至山東省金融聚集區(qū)，精品商業(yè)及特色服務(wù)區(qū)。在規(guī)劃之初，更是將“泉文化、街巷文化、建筑文化”等文化元素融入其中，使其具有文化特色的商業(yè)綜合體。

　　考驗：城市綜合體上演樓市大戲

　　當(dāng)城市綜合體在全國掀起一股強勁的開發(fā)熱潮時，濟南的城市綜合體也是遍地開花，從城東到城西有N多個城市綜合體項目，濟南的城市綜合體從未像現(xiàn)在這樣豐富多彩。雖然城市綜合體給濟南帶來了大都市的感覺，也有利的提升了城市的形象。但在消費能力有限的情況下，商業(yè)綜合體項目遍地開花，該怎么去解決這兩者之間的矛盾，這個問題引起了業(yè)界的質(zhì)疑?，F(xiàn)在許多相對于開業(yè)之時人滿為患的購物廣場，現(xiàn)在顯得頗為“寂寞”，豪華的裝修和稀松的客流形成了鮮明的對比，總給業(yè)界的感覺是“太高檔”。

　　從目前來看市場對城市綜合體的需求還處于增長期，但如果在發(fā)展到飽和期前開發(fā)商就提高項目品質(zhì)，同時開發(fā)創(chuàng)新型城市綜合體，或?qū)⒈苊馔|(zhì)化競爭。城市綜合體所謂的“綜合”并不是所有物業(yè)形式的大而雜糅合，為避免千“體”一面的同質(zhì)化競爭局面，開發(fā)商在打造城市綜合體時要根據(jù)該區(qū)域特點有所偏重，做好項目定位、做出特色，從而吸引不同的消費人群。

　　一個成功的綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外，后期的運營和物業(yè)管理也很關(guān)鍵。城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產(chǎn)模式，更是一個城市發(fā)展和運營的問題，城市綜合體的引進與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費能力等和諧、合拍、互動。老師建議，最好能把城市綜合體當(dāng)作一個產(chǎn)品放到市場環(huán)境中來做，這樣才能避免盲目開發(fā)。

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